【2017年度宅建士試験問28】宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはいくつあるか。
アＡは、法第 49 条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。
イＡは、宅地の売却を希望するＢと専任代理契約を締結した。Ａは、Ｂの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
ウＡの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
エＡは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Ａは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。

Question

宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはいくつあるか。
ア Ａは、法第 49 条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。
イ Ａは、宅地の売却を希望するＢと専任代理契約を締結した。Ａは、Ｂの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
ウ Ａの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
エ Ａは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Ａは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。

Accepted Answer

選択肢1：【ア：違反する】宅地建物取引業法第49条および施行規則第18条に基づき、宅建業者は業務に関する帳簿を事務所ごとに備え、各事業年度の末日に閉鎖した後、5年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存する義務があります。この保存義務は法令上の強制義務であり、たとえ業務上知り得た秘密（法第45条）が含まれていたとしても、保存期間満了前に廃棄することは認められません。したがって、閉鎖後遅滞なく廃棄した本肢の行為は法に違反します。

選択肢2：【イ：違反する】宅地建物取引業法第34条の2第2項（および代理契約への準用）に基づき、専任媒介契約（または専任代理契約）を締結したときは、指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。この規定は不動産取引の迅速化と透明性を確保するためのものであり、たとえ「依頼者の要望」があったとしても、特約によって登録義務を免除することはできません（法第34条の2第11項により、依頼者に不利な特約は無効）。したがって、登録しなかった本肢の行為は法に違反します。

選択肢3：【ウ：違反する】宅地建物取引業法第47条の2第3項および施行規則第16条の11第1号ハにより、投資用マンション等の販売勧誘に際しては、勧誘に先立って「宅地建物取引業者の商号又は名称」を告げることが義務付けられています。自己の氏名や目的を告げたとしても、所属する業者名（Aの名称）を告げずに勧誘を行うことは、相手方が誰と取引を検討しているのかを不明確にするため禁止されています。したがって、本肢の行為は法に違反します。

選択肢4：【エ：違反する】宅地建物取引業法第39条第2項に基づき、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、売主側から手付による契約解除を行う場合は、「手付の倍額を現実に提供」しなければなりません。履行着手前であれば解除自体は可能ですが、受領した手付をそのまま返還するだけ（等倍返し）では解除の効力は生じません。したがって、手付を単に返還して一方的に解除した本肢の行為は法に違反します。以上の通り、アからエのすべてが法に違反するため、違反しないものは「なし」となり、選択肢4が正解となります。