【2017年度宅建士試験問31】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金 3,000 万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第 37 条の 2 の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ BがAに対し、法第 37 条の 2 の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について 300 万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を 600 万円とする特約を定めることができる。

Question

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション（代金 3,000 万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第 37 条の 2 の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ BがAに対し、法第 37 条の 2 の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について 300 万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を 600 万円とする特約を定めることができる。

Accepted Answer

選択肢1：【記述ア：誤り】宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定では、買主が「自ら指定した」自宅や勤務先で申込みをした場合、その場所は「事務所等」に含まれるものとみなされます。事務所等で申込みをした場合には、クーリング・オフをすることができません。本肢は「撤回を行うことができる」としている点が誤りです。

選択肢2：【記述イ：誤り】法第37条の2第2項に基づき、クーリング・オフによる申込みの撤回等の効力は、その旨を記載した「書面を発した時」（発信主義）に生じます。本肢のように「業者が受け取った時」（到達主義）に効力が生じるわけではないため、誤りです。

選択肢3：【記述ウ：誤り】法第38条第1項により、宅建業者が自ら売主となる売買契約において、損害賠償の予定額と違約金の額を定める場合、それらを「合算した額」が代金の10分の2（20％）を超えてはなりません。本件では代金3,000万円の20％である600万円が上限です。違約金300万円と損害賠償予定額600万円を合算すると900万円となり上限を超えるため、このような特約を定めることはできず、誤りです。

選択肢4：【正しいものはいくつあるか：なし】記述ア・イ・ウのすべてが誤りであるため、正しいものは一つもなく、本肢（なし）が正解となります。宅建業法上の自ら売主制限（クーリング・オフ、損害賠償額の予定等の制限）の正確な知識が求められる問題です。