【2017年度宅建士試験問43】宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
イ当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。
ウ Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日（ただし、Aの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。
エ当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。

Question

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
イ 当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。
ウ Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日（ただし、Aの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。
エ 当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。

Accepted Answer

選択肢1：正解。本問のうち、正しい記述はアの一つのみであるため、本選択肢が正解となります。アは、専任媒介契約における「2週間に1回以上の業務処理状況の報告義務（法第34条の2第9項）」を正しく記述しています。また、購入の申込みがあった際の報告は、媒介業者の忠実義務（善管注意義務）および業務処理状況の報告の一環として、法的に正しい対応です。一方で、イ・ウ・エは後述する通り法的に誤りを含んでいるため、正しいものは一つとなります。

選択肢2：不正解。正しい記述はアのみであり、二つではありません。記述イが誤りである理由は、媒介契約に関する規定（法第34条の2）は、依頼者が宅建業者である場合であっても適用されるからです。「自ら売主制限（法第78条第2項で適用除外となる規定）」とは異なり、媒介契約の有効期間制限や自動更新の禁止は業者間取引でも免除されません。したがって、Bが業者であっても自動更新の特約は認められません。

選択肢3：不正解。正しい記述はアのみであり、三つではありません。記述ウが誤りである理由は、指定流通機構への登録後に依頼者へ行うべき行為が「提示」ではなく「交付」だからです。法第34条の2第6項は、指定流通機構が発行した登録を証する書面を、遅滞なく依頼者に「交付」しなければならないと定めています。宅建試験では「提示（見せるだけ）」と「交付（渡す）」を入れ替えるひっかけ問題が頻出するため注意が必要です。

選択肢4：不正解。すべての記述が正しいわけではないため、四つとする本選択肢は不正解です。記述エが誤りである理由は、指定流通機構への情報登録費用は宅建業者の報酬（手数料）に含まれるべきものであり、別途依頼者に請求することはできないからです。宅建業法第46条および報酬告示により、業者が受け取れるのは所定の報酬額のみです。例外として請求できるのは、依頼者の「特別な依頼」による広告費や遠隔地への出張旅費等に限定されています。