2018年度 宅建士試験 問11

<p><strong>選択肢1：</strong>この選択肢は誤りです。建物所有を目的とする借地契約において、公正証書による作成が必須（成立要件）となるのは、借地借家法第23条に規定される「事業用定期借地権」を設定する場合に限られます。本肢のように「専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合」であっても、通常の借地権（普通借地権）として契約することは可能であり、その場合には公正証書でなくても契約は有効に成立します。したがって、「公正証書によらなければ無効となる」という記述は不適切です。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>この選択肢が正解です。借地借家法第3条により、借地権の存続期間は最短でも「30年」と定められています。これより短い期間（20年）を定めたとしても、同法第9条により、借地人に不利な特約は無効となり、存続期間は30年となります。また、借地権を「更新しない」とする特約（定期借地権）を有効にするには、一般定期借地権であれば50年以上の存続期間が必要です（借地借家法第22条）。居住用目的で20年かつ更新なしという定めは、普通借地権の規定に反し、借地人に不利であるため、これらの規定は無効となります。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>この選択肢は誤りです。借地借家法第3条では、借地権の存続期間を「30年以上」と定めており、当事者が合意すれば30年より長い期間（例えば60年）を定めることは自由です。また、普通借地権において存続期間を30年超に設定する場合、公正証書などの書面を作成することは要件とされていません。したがって、公正証書によらなくても、合意した「60年」という期間は有効であり、30年になることはありません。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>この選択肢は誤りです。借地借家法第10条第1項により、借地権の登記がなくても、土地の上に「借地権者が登記されている建物を所有」していれば、第三者に対して借地権を対抗できます。しかし、判例（最高裁昭41.4.27）によれば、この建物の登記は「借地権者本人」の名義である必要があります。たとえ同姓で同居している未成年の長男名義であっても、本人名義の登記ではない以上、対抗力は認められません。したがって、Bは新所有者に対し借地権を対抗することができません。</p>