【2018年度宅建士試験問30】宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂが所有する建物について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とし、１か月分の借賃を 10 万円（消費税等相当額を含まない。）、ＣからＢに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を 150 万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Question

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂが所有する建物について、Ｂ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とし、１か月分の借賃を 10 万円（消費税等相当額を含まない。）、ＣからＢに支払われる権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。）を 150 万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：不正解です。貸借の媒介における報酬額の上限は、原則として貸主・借主双方の合計で「借賃の1か月分（＋消費税）」です。本問の借賃は10万円であるため、報酬の合計限度額は11万円（10万円×1.1）となります。店舗用の場合、権利金（150万円）を売買代金とみなして計算することも可能ですが、その場合の計算式（150万円×5％×1.1＝8万2,500円）を適用しても、借賃ベースの11万円の方が高いため、いずれにせよ双方から10万8,000円（合計216,000円）を受け取ることは宅地建物取引業法第46条に基づく制限を超過しており、違反となります。

選択肢2：不正解です。権利金を売買代金とみなして報酬を計算できる特例は、当該建物が「居住用以外（店舗・事務所等）」の場合にのみ適用されます。本肢のように「居住用」である場合には、権利金の額を基礎として報酬を計算することはできず、報酬の上限は常に「借賃の1か月分（＋消費税）」となります。

選択肢3：不正解です。宅地建物取引業者が報酬以外に受領できる金銭は、依頼者の「依頼」に基づいて行われた広告の料金や、遠隔地への現地調査等で依頼者の承諾がある特別の費用に限られます。本肢のように「Ｂからの依頼に基づくことなく広告をした」場合、その広告が成約に寄与したとしても、広告料金を請求することはできません。

選択肢4：正解です。定期建物賃貸借契約の期間満了に伴う「再契約」は、実態として更新に近い性質を持ちますが、法律上は新たな賃貸借契約の成立とみなされます。この再契約を宅地建物取引業者が媒介する場合、その報酬については宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示の規定が適用されます。再契約であっても、業法上の報酬制限を無視して自由に報酬を受け取ることはできません。