2018年度 宅建士試験 問31

<p><strong>選択肢1：</strong>不正解です。いわゆる「低廉な空家等の媒介報酬特例」が適用されるのは、売買代金（消費税抜）が「400万円以下」の宅地建物に限定されています。本肢の土地付中古住宅は代金が500万円であるため、この特例は適用されません。通常の報酬計算式（3%＋6万円）を適用すると、500万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 21万円（税別）となり、これに消費税（8%時）を加えた226,800円が上限となります（10%時であれば231,000円）。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>不正解です。「低廉な空家等の媒介報酬特例」により、現地調査等の費用を上乗せして請求できる相手は「売主」または「交換の当事者」に限られます。本肢の依頼者は「買主C」であるため、特例は適用されず、通常の報酬上限額を超える額を受け取ることはできません。買主Cから受け取れる報酬の上限は、(300万円 × 4% ＋ 2万円) × 1.08 ＝ 151,200円となります（10%時であれば154,000円）。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正解です。売買代金が400万円以下の宅地（低廉な空家等）の媒介において、売主から依頼を受け、通常の媒介と比較して現地調査等の費用を要する場合、あらかじめ売主に説明して合意することで、通常の報酬上限額（代金の4%＋2万円）の代わりに、最大18万円（税別）を上限として報酬を受け取ることができます。本肢は代金350万円で売主Dからの依頼であるため特例が適用され、18万円 × 1.08 ＝ 194,400円が上限となります（10%時であれば198,000円）。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>不正解です。「低廉な空家等の媒介報酬特例」は、宅地建物の「売買または交換」の媒介・代理にのみ適用される規定であり、「貸借」の媒介には適用されません。貸借の報酬の上限は、原則として貸主・借主双方合わせて借賃の1か月分以内（本肢では15万円＋税）と定められており、現地調査等の費用を理由にこの上限（15万円 × 1.08 ＝ 162,000円、10%時であれば165,000円）を超える額を受け取ることはできません。</p>