【2018年度宅建士試験問37】宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア　AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ　Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ　Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ　クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

Question

宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア　AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ　Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ　Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ　クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

Accepted Answer

選択肢1：【ア：正しい】宅地建物取引業法第37条の2第2項において、クーリング・オフによる契約の解除は「書面を発した時」にその効力が生ずると定められています（発信主義）。本肢の特約のように「8日以内にAに到達させなければならない」とする定め（到達主義）は、法令の規定よりも買主に不利な特約であるため、同条第4項の規定に基づき無効となります。

選択肢2：【イ：正しい】クーリング・オフの可否は、原則として「買受けの申込み」を行った場所で判断されます。媒介業者（B）の事務所は「事務所等」に該当します。事務所等において買受けの申込みをした場合、その後に事務所等以外の場所（喫茶店など）で売買契約を締結したとしても、同条第1項柱書のカッコ書き規定により、クーリング・オフによる解除をすることはできません。

選択肢3：【ウ：誤り】買主の自宅は、買主が自ら自宅での検討を申し出た場合を除き「事務所等」には該当しません。本肢では「Bからの提案」により自宅で申し込んでいるため、事務所等以外の場所での申込みとなります。このように事務所等以外で申し込み、事務所等（Aの事務所）で契約した場合は、申込みの場所が基準となるため、クーリング・オフが可能です。また、告知を受けていないため8日の期間制限も進行しておらず、契約から10日後でも解除できます。

選択肢4：【エ：誤り】クーリング・オフについて告げる書面（告知書面）に記載すべき事項は、宅地建物取引業法施行規則第16条の6第1号により、「自ら売主となる宅地建物取引業者」の氏名又は名称、住所、および免許証番号とされています。本件の媒介業者であるBの情報を記載することまでは義務付けられていません。