【2018年度宅建士試験問38】宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Question

宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：正しい。本肢は建築工事完了後の物件（完成物件）であるため、宅建業法第41条の2が適用されます。完成物件において保全措置が必要となるのは、受領しようとする手付金等の額（既受領分を含む）が代金の10％を超えるか、または1,000万円を超える場合です。代金3,000万円の10％は300万円です。売主が手付金200万円を受領した後に中間金300万円を受領すると、合計額は500万円となり、代金の10％（300万円）を超えることになります。したがって、中間金を受領する前に、既に受領した手付金と合わせた全額（500万円）について保全措置を講じなければなりません（法第41条の2第1項）。

選択肢2：誤り。本肢は建築工事完了前の物件（未完成物件）であるため、宅建業法第41条が適用されます。未完成物件において保全措置が必要となるのは、受領しようとする手付金等の額（既受領分を含む）が代金の5％を超えるか、または1,000万円を超える場合です。代金2,500万円の5％は125万円です。受領しようとする手付金150万円は、125万円（5％）を超えているため、売主は保全措置を講じた後でなければ手付金を受領することができません（法第41条第1項）。

選択肢3：誤り。保全措置のうち「指定保管機関と手付金等寄託契約を締結する（指定保管機関制度）」方法は、建築工事完了後の「完成物件」にのみ認められている措置です（法第41条の2第1項第1号）。本肢のような建築工事完了前の「未完成物件」においては、この方法を用いることはできず、「銀行等による保証」または「保険事業者による保証保険」のいずれかの措置を講じる必要があります（法第41条第1項）。

選択肢4：誤り。銀行等との保証委託契約に基づく保証契約の期間は、少なくとも「受領した手付金等の返還債務を負うこととなった時から、宅地建物等の引渡しまでの間」でなければなりません（法第41条第1項第1号）。本肢の「建築工事の完了までの間」とするのでは、工事完了から引渡しまでの間のリスクをカバーできないため、不適切です。これは完成物件の場合（法第41条の2）でも同様です。