【2019年度宅建士試験問11】甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

Question

甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース①」という。）と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合（以下「ケース②」という。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。建物の所有を目的としない資材置場の場合、借地借家法は適用されず民法が適用されます（民法604条1項）。民法では賃貸借の存続期間は50年を超えることができないとされており、50年はその範囲内であるため、ケース①の期間は50年となります。期間の定めのない契約にはなりません。受験生は借地借家法の適用範囲を誤解し、期間の制限や定めのない契約になるケースと混同しやすい点に注意が必要です。

選択肢2：誤り。建物の所有を目的とする場合、借地借家法が適用されます（借地借家法3条）。借地権の存続期間は原則30年ですが、契約でこれより長い期間を定めた場合はその期間となります。したがって、ケース①（50年）は50年、ケース②（15年）は30年となります（15年は30年より短いため）。公正証書で契約を締結することは、通常の借地権の期間の長さに影響しません。公正証書が必須となる定期借地権や事業用定期借地権と混同しないようにしましょう。

選択肢3：正しい。居住用建物の所有を目的とする場合、一般定期借地権として更新しない特約を有効にするには、存続期間を50年以上と定める必要があります（借地借家法22条）。ケース①（50年）はこの要件を満たすため、書面による更新しない特約は有効です。一方、ケース②（15年）は50年未満であるため一般定期借地権として設定できず、更新しない特約は借地借家法9条により無効となり、期間は借地借家法3条により30年となります。定期借地権の期間要件と通常の借地権の期間を正確に区別することが重要です。

選択肢4：誤り。専ら工場用建物の所有を目的とする場合、事業用定期借地権として更新しない特約を有効にするには、期間を10年以上50年未満と定め、公正証書で契約する必要があります（借地借家法23条）。ケース①（50年）は「50年未満」ではないため、事業用定期借地権としては設定できません。ケース②（15年）は「10年以上50年未満」に該当するため、公正証書で契約すれば更新しない特約は有効となります。事業用定期借地権の期間要件（特に「50年未満」）と公正証書要件を正確に理解しているかが問われるポイントです。