【2019年度宅建士試験問27】宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
ア宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。
イ宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。
ウ宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
エ宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

Question

宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、取引の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
ア 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。
イ 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、取引の相手方が同意した場合に限り、損害賠償の請求期間を当該宅地又は建物の引渡しの日から１年とする特約を有効に定めることができる。
ウ 宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
エ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

Accepted Answer

選択肢1：宅地建物取引業者が自己の所有に属しない宅地又は建物を自ら売主として売買契約を締結することは、原則として禁止されています（宅地建物取引業法第33条の2）。この禁止は、売買契約の「予約」についても適用され、予約を行うことも原則としてできません。したがって、「予約を行うことはできる」という記述は誤りです。受験生は、予約も実質的な契約行為とみなされ、規制の対象となる点に注意が必要です。

選択肢2：宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、目的物の瑕疵担保責任（現在の契約不適合責任）に関する特約は、買主に不利な内容であってはなりません（宅地建物取引業法第40条）。民法の原則では、買主が瑕疵を知った時から1年以内に通知すれば損害賠償請求が可能ですが、宅建業法では、引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約は無効とされます。したがって、引渡しの日から1年とする特約は買主に不利であり、相手方の同意があっても無効となるため、この記述は誤りです。2年以上の期間であれば有効となる点を混同しないようにしましょう。

選択肢3：宅地建物取引業者及びその従業者は、その業務上知り得た秘密を他に漏らしてはならないとされていますが、これには「正当な理由がある場合」という例外があります（宅地建物取引業法第45条）。例えば、裁判所の命令や法令に基づく開示請求など、正当な理由があれば秘密を開示することは許されます。したがって、「いかなる理由があっても」という記述は誤りです。正当な理由の有無がポイントとなります。

選択肢4：宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはなりません（宅地建物取引業法第47条の2第1項）。これは、不当な勧誘行為として明確に禁止されています。したがって、この記述は正しいです。特に投資用物件の勧誘で「確実に儲かる」といった表現は禁止される典型例です。