【2019年度宅建士試験問30】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
エ建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

Question

宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア 建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前において、建築工事着手前の賃貸住宅の貸主から当該住宅の貸借の媒介を依頼され、取引態様を媒介と明示して募集広告を行った。
イ 一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなかった。
ウ 建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。
エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第６条第１項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

Accepted Answer

選択肢1：アの記述は、建築基準法に基づく確認を受ける前の賃貸住宅の媒介広告であり、宅地建物取引業法第33条（広告開始時期の制限）に違反します。同条は「売買その他の業務」に関する広告を制限しており、賃貸の媒介も含まれるためです。受験生は、賃貸物件や媒介の場合でも建築確認前の広告が制限される点を誤解しやすいです。

選択肢2：イの記述は、複数回の広告において、最初の広告以外で取引態様を明示しなかった点で、宅地建物取引業法第34条の2第1項（取引態様の明示）に違反します。広告を行う際は、その都度、取引態様を明示する義務があります。受験生は、一度明示すれば足りると誤解する可能性があります。

選択肢3：ウの記述は、依頼者の依頼によらない通常の広告費用を、報酬限度額とは別に受領した点で、宅地建物取引業法第46条（報酬）に違反します。国土交通大臣の定める報酬額の告示により、依頼者の依頼によらない広告費用は報酬限度額に含まれるため、別途受領することはできません。受験生は、依頼の有無で広告費の扱いが変わる点を混同しやすいです。

選択肢4：エの記述は、建築基準法に基づく確認を受ける前の分譲住宅の売主としての広告であり、宅地建物取引業法第33条（広告開始時期の制限）に違反します。建築確認を受ける前は、売買物件であっても広告を開始することはできません。受験生は、アの賃貸媒介と同様に、この広告開始時期の制限の適用範囲を正確に理解しておく必要があります。