2019年度 宅建士試験 問37

<p><strong>選択肢1：</strong>宅地建物取引業法第41条は、建築工事完了前の物件において、宅建業者が自ら売主となり宅建業者ではない買主から手付金等を受領する場合、その額が代金の5%または1,000万円を超えるときは保全措置を義務付けています。この規定は強行規定であり、買主の保護を目的としているため、書面で保全措置を講じないことを告げたとしても、その義務は免除されません。したがって、200万円の手付金は代金3,000万円の5%（150万円）を超えるため、保全措置を講じる必要があります。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>宅地建物取引業法第39条第2項は、宅建業者が自ら売主となる契約において、買主が履行に着手するまでは、売主は手付金の倍額を償還して契約を解除できると定めています。これは民法の原則（手付解除）を宅建業者にも適用するものであり、解除に「正当な理由」は不要です。したがって、売主Aは理由の如何を問わず、手付金の倍額を償還すれば契約を解除できます。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>宅地建物取引業法第41条の2は、建築工事完了前の物件において、手付金、中間金その他いかなる名義をもってするかを問わず、代金に充当される金銭（手付金等）の合計額が代金の5%または1,000万円を超える場合、その全額について保全措置を講じなければ受領できないと定めています。本件では手付金150万円と中間金50万円の合計200万円が、代金3,000万円の5%（150万円）を超えるため、合計額200万円について保全措置を講じれば中間金を受領できます。この選択肢は、手付金単独では保全措置が不要でも、中間金等と合算して保全措置の対象となる点を正しく示しています。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>宅地建物取引業法第39条第1項は、宅建業者が自ら売主となる契約において、受領できる手付金等の額は代金の20%を超えてはならないと定めています。本件では手付金150万円と中間金500万円の合計額は650万円となり、代金3,000万円の20%である600万円を超過しています。したがって、保全措置を講じたとしても、そもそも法の上限を超えているため、この中間金を受領することはできません。</p>