2020年度（10月試験） 宅建士試験 問11

1 誤り。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる（借地借家法10条1項）。土地の引渡しだけでは借地権の対抗要件とはならない。したがって、「甲土地の引渡しを受けていれば」「借地権を主張することができる」とする記述は誤り。

2 誤り。借地契約において、地代等が不相当となったときは、当事者は将来に向かって地代等の増減を請求できる（借地借家法11条1項本文）。ただし、一定期間地代等を増額しない旨の特約（不増額特約）がある場合は、その定めに従う（同項ただし書）。一方、判例上、一定期間地代等を減額しない旨の特約（不減額特約）は、借地権者に不利なものとして無効とされている（例：最判平16.6.29）。本肢の「借賃の額の増減を行わない」旨の特約は、不増額の部分は有効だが、不減額の部分は借地権者Bに不利なため無効となる。したがって、不相当となった場合には、Aは増額請求できないが、Bは減額請求をすることができる。「AもBも借賃の増減を請求することができない」とする記述は誤り。

3 誤り。借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合に借地権者が行使できる建物買取請求権（借地借家法13条1項）は強行規定であり、これを排除する特約で借地権者に不利なものは原則として無効である（同法16条）。しかし、判例上、借地権者の債務不履行（地代不払い等）によって賃貸借契約が解除された場合には、借地権者は建物買取請求権を行使できないとされている（例：最判昭35.2.9）。したがって、「債務不履行により解除された場合には建物買取請求権を行使できない」旨の特約は、もともと行使できない権利を確認したものに過ぎず、借地権者に不利な特約とは言えないため、有効である。「この合意は無効となる」とする記述は誤り。

4 正しい。当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、最初の更新にあっては、更新の日から20年とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする（借地借家法4条本文）。この規定（更新後の期間は最低20年）に反する特約で借地権者に不利なものは無効となる（同法9条）。したがって、最初の更新において存続期間を15年と定めても、その定めは無効となり、期間は20年となる。