2020年度（10月試験） 宅建士試験 問12

1 正しい。建物の賃借人が引渡しを受けて対抗要件（借地借家法31条1項）を備えた後に、賃貸人が建物を第三者に譲渡した場合、賃貸人の地位は原則として譲受人（新所有者C）に移転する（民法605条の2第1項）。判例上、賃借人が旧賃貸人（A）に対して賃料を前払いしていた場合、その前払いの事実は新賃貸人（C）に対しても対抗できるとされている（例：最判昭44.7.17）。したがって、Bは賃料全額を前払いしていたことを新所有者Cに対抗できる。

2 正しい。定期建物賃貸借契約においては、借賃の改定（増減額）に関する特約がある場合には、借地借家法32条（借賃増減請求権）の規定は適用されない（借地借家法38条9項）。しかし、逆に言えば、賃料改定に関する特約がない場合には、借地借家法32条が適用される。したがって、経済事情の変動等により賃料が不相当となったときは、賃貸人Aは賃借人Bに対し、賃料増額請求をすることができる（同法32条1項）。

3 誤り。定期建物賃貸借契約において、やむを得ない事情による中途解約権が認められているのは、床面積が200平方メートル未満の居住用建物について、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難となった「賃借人」である（借地借家法38条7項）。賃貸人（A）には、このような法定の中途解約権は認められていない。したがって、「Aは」「解約を申し入れ」「本件契約を終了させることができる」とする記述は誤り。

4 正しい。建物の賃借人は、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる（造作買取請求権、借地借家法33条1項）。この規定は任意規定であり、特約で排除することができる（借地借家法37条参照）。本肢では造作買取請求に関する特約がないとされているため、原則通り賃借人Bは造作買取請求権を行使できる。これは定期建物賃貸借契約であっても同様である。