【2020年度（10月試験）宅建士試験問40】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。
ア　Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。
イ　Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。
ウ　Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
エ　Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。

Question

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。
ア　Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。
イ　Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。
ウ　Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。
エ　Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。

Accepted Answer

クーリング・オフにより契約の解除を行うことができるのはイとウの二つ（選択肢②）。アは書面告知翌日から起算して8日目に発送しているが、宅建業法37条の2では「書面で告げられた日から起算して8日を経過するまで」解除可能であり、翌日から起算して8日目＝告知日から9日目となり期間を超過しているため解除できない。エは申込み場所が宅建業法31条の3第1項の専任の宅地建物取引士が置かれている施設（事務所等に該当）であるため、そこで申込みをした場合はクーリング・オフを行使できない（クーリング・オフの可否は申込みをした場所で判定され、契約を喫茶店で締結しても結論は変わらない）。一方、イはAが履行着手していても買主Bのクーリング・オフによる解除権は消滅しない。手付放棄による解除と異なり、売主の履行着手はクーリング・オフの障害にならないため解除できる。ウはクーリング・オフをしない旨の合意は買主に不利な特約として宅建業法37条の2第4項により無効となるため、Bはなお解除できる。