2020年度（10月試験） 宅建士試験 問42

1 宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする宅地又は建物の売買契約においては、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任（契約不適合責任）について、民法に規定するものよりも買主に不利となる特約をしてはなりません。ただし、不適合を知った時から買主が売主に通知すべき期間については、目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は有効です（宅地建物取引業法第40条第1項）。

民法では、買主が契約不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなければ、担保責任を追及できなくなります（民法第566条本文）。

本肢の特約は、通知期間を「不適合を知った時から2年」としており、これは民法の規定（知った時から1年）よりも買主に有利であり、かつ、宅建業法第40条が定める「引渡しの日から2年以上」という期間制限の趣旨にも反しません（知った時から2年という期間は、通常、引渡しの日から2年以内におさまる可能性が高いですが、本肢は「知った時から」の期間を定めているため、民法より有利な特約として有効です）。したがって、この特約は有効です。本肢は正しいです。

2 宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主として、工事完了前の宅地又は建物の売買契約を締結する場合、手付金等の保全措置を講じなければ、買主から手付金等（中間金等も含む）を受領してはなりません（宅地建物取引業法第41条第1項本文）。ただし、受領しようとする手付金等の額（既に受領したものを含む）が、代金の額の5%以下であり、かつ、1,000万円以下である場合は、保全措置は不要です（同項ただし書、同法施行令第3条の5）。

本肢では、代金は5,000万円、代金の5%は250万円です。

①手付金200万円を受領する時点：200万円は250万円以下かつ1,000万円以下なので、保全措置は不要です。

②その後、中間金300万円を受領する時点：受領済みの手付金と合わせて合計500万円となります。これは代金の5%（250万円）を超えているため、保全措置が必要です。保全措置の対象は、既に受領した手付金200万円とこれから受領する中間金300万円の合計額500万円となります。

したがって、Aは手付金200万円を受領した後、中間金300万円を受領する前には、合計500万円について保全措置を講じなければ中間金300万円を受領することができません。本肢の記述は正しいです。

3 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の規制のうち、手付金等の保全措置（宅地建物取引業法第41条、第41条の2）に関する規定は、買主も宅地建物取引業者である場合には適用されません（同法第78条第2項）。本肢は、売主A、買主Dともに宅地建物取引業者である間の取引です。したがって、Aは造成工事完了後の宅地（完成物件）の売買において、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じることなく、手付金800万円（代金の10%を超え、かつ1,000万円以下。ただし完成物件なので手付金の額の制限(代金の20%超の禁止)には該当しない）を受領することができます。本肢の記述は正しいです。

4 宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする売買契約において、契約不適合責任について民法の規定よりも買主に不利となる特約は、原則として無効です（宅地建物取引業法第40条第1項）。「契約不適合責任を一切負わない」とする特約は、買主に不利であるため無効となります（同条第2項）。

特約が無効となった場合、民法の原則が適用されます。民法では、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に通知すれば（民法第566条）、その後、不適合を知った時から5年又は引渡しから10年のいずれか早い時まで、責任追及（追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除）が可能です（民法第166条第1項等）。

本肢は、特約が無効となった結果、「Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる」としていますが、これは誤りです。宅建業法第40条は、引渡しの日から2年以上の期間を定める特約を例外的に有効としているだけであり、不利な特約が無効になった場合に自動的に引渡しから2年間の責任期間が設定されるわけではありません。民法の原則に従うことになります。したがって、本肢は誤りです。