2020年度（12月試験） 宅建士試験 問11

1 誤り。借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます（借地借家法10条1項）。この「登記されている建物」の登記には、権利に関する登記（所有権保存登記や所有権移転登記など）だけでなく、建物の物理的状況を公示する表示の登記（表題登記）も含まれると解されています（最判昭50.2.13）。したがって、「建物の表示の登記によっては対抗することができない」とする記述は誤りです。

2 誤り。借地上の建物が滅失した場合、借地権者が、①建物を特定するために必要な事項、②滅失があった日、③新たに建物を築造する旨、を土地の上の見やすい場所に掲示すれば、建物が滅失した日から2年間は、なお借地権の対抗力を有します（借地借家法10条2項本文）。ただし、滅失日から2年を経過した後に第三者に対抗するためには、その2年が経過する前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき（借地権者名義で）登記をしなければなりません（同項ただし書）。本肢では、滅失日から2年以内に新たな建物を築造したとありますが、その建物について登記をしたとは書かれていないため、2年を経過した後においては、原則として第三者に対抗することができません。

3 誤り。土地の賃借人（借地権者）が借地権の対抗要件（借地権登記または借地上建物登記、借地借家法10条1項）を備えている場合、その借地権者から適法に土地を転借した者（転借地権者）は、自らが転借権についての対抗要件を備えていなくても、賃借人の備える借地権の対抗力を援用して、自己の転借権を第三者に対抗することができるとされています（最判昭38.2.21等）。本肢では、賃借人が登記ある建物を所有しており対抗力を備えているため、転借人は自ら対抗力を備えていなくても、転借権を第三者に対抗することができます。したがって、「転借人は転借権を第三者に対抗することができない」とする記述は誤りです。

4 正しい。一筆の土地の上に借地権者が所有する建物が数棟ある場合、そのうちの一棟について借地権者名義の登記があれば、借地借家法10条1項による借地権の対抗力は、その借地全体（当該土地全部）に及ぶと解されています（大判大3.4.4）。したがって、記述は正しいです。