2020年度（12月試験） 宅建士試験 問39

1 クーリング・オフは、宅地建物取引業者の事務所等以外の場所で買受けの申込み又は契約締結をした場合に適用されます。仮設テント張りの案内所は事務所等に該当しないため（宅地建物取引業法施行規則第16条の5第1号ロ）、ここで申込みをしたBは原則としてクーリング・オフが可能です。クーリング・オフができなくなる例外の一つに、「宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったとき」があります（宅地建物取引業法第37条の2第1項第2号）。この要件は「引渡し」と「代金全額の支払い」の両方が満たされて初めて適用されます。本肢では、Bは代金全額を支払っていますが、宅地の引渡しを受ける前に解除の書面を送付しています。したがって、クーリング・オフができなくなる例外には該当せず、Bは契約を解除することができます。Aは解除を拒むことはできません。よって、Aは解除を拒むことができるとする本肢は誤りです。

2 買主が自ら希望して指定した場合であっても、喫茶店は宅地建物取引業者の事務所等には該当しないため、そこで買受けの申込み又は契約締結をしたBは原則としてクーリング・オフが可能です（宅地建物取引業法第37条の2第1項柱書）。クーリング・オフができる期間は、クーリング・オフについて書面で告げられた日から起算して8日間です（同項本文）。本肢では、契約締結の3日後に書面で告げられています。契約締結日から10日後は、書面で告げられた日を1日目として起算すると、8日目（契約締結日から3日後が告知日なので、10 - 3 = 7日経過。告知日を含めると8日目）にあたります。したがって、Bはクーリング・オフ期間内であり、契約の解除をすることができます。本肢は正しいです。

3 買受けの申込み場所が仮設テント張りの案内所であるため、Bは原則としてクーリング・オフが可能です（宅地建物取引業法施行規則第16条の5第1号ロ）。クーリング・オフに関する特約で、買主に不利なものは無効ですが、有利なものは有効です（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。クーリング・オフができる期間を法定の8日間より長い「14日間」とする特約は、買主Bにとって有利であるため有効です。したがって、Bは書面で告げられた日から起算して14日以内であれば契約を解除できます。契約締結日（＝書面で告げられた日）から10日後は、この有効な14日間の期間内であるため、Bは契約の解除をすることができます。本肢は正しいです。

4 クーリング・オフは、「宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所」（事務所等）以外の場所で買受けの申込み又は契約締結をした場合に適用されます（宅地建物取引業法第37条の2第1項）。国土交通省令・内閣府令で定める場所（クーリング・オフができない場所）の一つに、「宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、当該契約に関する行為（代理又は媒介）を依頼した場合における当該他の宅地建物取引業者の事務所」があります（同法施行規則第16条の5第1号ハ）。しかし、本肢のハウスメーカー（宅地建物取引業者）は、「Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない」ため、この規定には該当しません。したがって、ハウスメーカーの事務所は「事務所等以外の場所」となり、そこで買受けの申込み及び契約締結をしたBは、クーリング・オフが可能です。書面で告げられた日から6日後（8日以内）に解除の書面を送付しているので、Bは有効に契約を解除でき、Aは解除を拒むことはできません。本肢の記述は正しいです。