2020年度（12月試験） 宅建士試験 問6

1 誤り。賃借人Bが適法に賃借物（甲建物）を転貸した場合、賃貸人Aは、賃借人Bとの間の賃貸借契約（原賃貸借）を合意により解除したことをもって転借人Cに対抗することができないのが原則です。ただし、その合意解除の当時、賃貸人Aが賃借人Bの債務不履行による解除権を有していたときは、例外的に合意解除したことをもってCに対抗することができます（民法613条3項）。本問は、解除当時に解除権を有していた場合なので、Aは合意解除をCに対抗できます。「対抗することはできない」とする点が誤りです。

2 正しい。賃借人は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、賃借物の使用及び収益をしなければなりません（用法遵守義務、民法616条・594条1項）。転借人Cが用法に違反して甲建物に損害を生じさせた場合、賃借人Bは、Cを自己の履行補助者として使用していることから、信義則上、Cの用法違反について賃貸人Aに対して責任を負うと解されています（判例）。賃借人の用法違反等による損害賠償請求権及び費用償還請求権は、賃貸人が目的物の返還を受けた時から1年以内に行使しなければ時効により消滅します（民法622条・600条）。

3 正しい。賃貸借の目的である不動産について所有権移転があった場合、賃借人が対抗要件（建物の引渡し、借地借家法31条1項）を備えていれば、その不動産の賃貸人たる地位は、原則としてその譲受人に移転します（民法605条の2第1項）。本問ではCが甲建物に居住しており、Bの賃借権は対抗要件を備えていると解されるため、AがDに甲建物を売却した場合、AD間で賃貸人の地位をAに留保する旨の合意等をしない限り、賃貸人の地位は新所有者Dに移転します。

4 正しい。賃借人Bが適法に賃借物を転貸したときは、転借人Cは、賃貸人Aに対して直接に義務を負います（民法613条1項本文）。具体的には、転借人Cは、原賃貸借に基づく賃借人Bの債務（賃料支払債務等）の範囲を限度として、賃貸人Aに対して転貸借契約に基づく自己の債務（転借料支払債務等）を直接履行する義務を負います。この場合、転借人Cは、賃借人Bに対する転借料の前払いをもって賃貸人Aに対抗することができません（同項後段）。つまり、BのAへの賃料支払いが滞っている場合、AはCに対して、Bの滞納賃料額とCの転借料額のいずれか低い方を限度として直接支払いを請求でき、Cが既にBに前払いしていても、その支払いを拒むことはできません。