2021年度（10月試験） 宅建士試験 問11

1 存続期間を50年以上とする一般定期借地権を設定する場合、①契約の更新がない旨、②建物の築造による存続期間の延長がない旨、③建物買取請求をしない旨の特約は、公正証書による等書面（または電磁的記録）によってしなければならない（借地借家法22条）。「公正証書による等書面」とは、公正証書に限定されず、通常の契約書のような書面でもよい。本肢は期間60年であり、事業用建物を目的としていても、一般定期借地権の規定が適用される。したがって、書面で合意すれば公正証書でなくても有効に定めることができるため、記述は正しい。

2 居住の用に供する建物を所有する目的で、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めることができる定期借地権は、一般定期借地権（存続期間50年以上、借地借家法22条）または建物譲渡特約付借地権（存続期間30年以上、同法24条）である。事業用定期借地権等（同法23条、存続期間10年以上50年未満）は事業用建物に限られるため、居住用では利用できない。本肢では期間を20年としており、一般定期借地権（50年以上）や建物譲渡特約付借地権（30年以上）の期間要件を満たさない。したがって、公正証書で契約したとしても、期間20年で更新等がない旨を有効に定めることはできない。記述は正しい。

3 借地権を消滅させるため、その設定後「30年以上」を経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる（建物譲渡特約付借地権、借地借家法24条1項）。この定めは、居住用建物を目的とする場合でも可能であり、契約方式に特段の定めはない（書面でなくてもよいが、実務上は書面が通常）。しかし、本肢では譲渡時期を「設定から20年が経過した日」としており、30年以上の要件を満たさない。したがって、このような特約を有効に定めることはできない。「有効に定めることができる」とする記述は誤りである。

4 臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地権の存続期間、更新、建物買取請求権等に関する借地借家法の主要規定（第3条～第8条、第13条、第14条、第17条、第18条、第22条～第24条）は適用されない（借地借家法25条）。この場合、民法の賃貸借の規定が適用され、当事者は比較的自由に契約内容を定めることができる。民法上、賃貸借期間は50年以下であれば有効であり（民法604条1項、令和2年4月1日改正法施行前は20年）、契約の更新がない旨の定めも有効である。したがって、期間を5年とし、更新等がない旨を定めることができる。記述は正しい。