2021年度（10月試験） 宅建士試験 問12

1 期間の定めがない建物賃貸借契約において、賃貸人（A）が解約の申入れをする場合、借地借家法28条に定める正当事由が必要であり、かつ、解約の申入れの日から「6か月」を経過することによって賃貸借契約は終了する（借地借家法27条1項）。したがって、「解約の申入れの日から3月を経過することによって終了する」とする記述は誤り。

2 賃借人（B）が建物の引渡しを受けて対抗要件を備えている場合、賃貸人（A）から譲受人（C）への建物譲渡に伴い、賃貸人の地位は原則としてCに移転する（民法605条の2第1項）。このとき、敷金の返還に係る債務もCに承継される（同条4項）。判例によれば、旧賃貸人Aに対する未払賃料債務がある場合、敷金はその未払賃料債務に当然に充当され、その残額が新賃貸人Cに承継されると解されている（最判昭44.7.17）。したがって、記述は正しい。

3 建物の転貸借が適法にされている場合において、建物の賃貸借（AB間）が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人（A）は、建物の転借人（D）にその旨の通知をしなければ、その終了をDに対抗することができない（借地借家法34条1項）。そして、AがDにその旨の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から「6か月」を経過することによって終了する（同条2項）。したがって、「通知がされた日から3月を経過することによって終了する」とする記述は誤り。

4 定期建物賃貸借契約は、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に終了する契約である（借地借家法38条1項）。期間が1年以上の場合、賃貸人（A）が期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人（B）に対して終了通知をしなければ、その終了をBに対抗できない（同条6項本文）。しかし、通知を怠ったからといって、普通建物賃貸借のように法定更新されるわけではない。賃貸人は、通知期間経過後に通知をすれば、その通知の日から6か月を経過した後に終了を対抗できる（同項ただし書）。したがって、「通知をしなければ、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる」とする記述は誤り。