【2021年度（10月試験）宅建士試験問3】個人として事業を営むAが死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、いずれの契約も令和6年7月1日付けで締結されたものとする。
1. AがBとの間でB所有建物の清掃に関する準委任契約を締結していた場合、Aの相続人は、Bとの間で特段の合意をしなくても、当該準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負う。
2. AがA所有の建物について賃借人Cとの間で賃貸借契約を締結している期間中にAが死亡した場合、Aの相続人は、Cに賃貸借契約を継続するか否かを相当の期間を定めて催告し、期間内に返答がなければ賃貸借契約をAの死亡を理由に解除することができる。
3. AがA所有の土地について買主Dとの間で売買契約を締結し、当該土地の引渡しと残代金決済の前にAが死亡した場合、当該売買契約は原始的に履行が不能となって無効となる。
4. AがE所有の建物について貸主Eとの間で使用貸借契約を締結していた場合、Aの相続人は、Eとの間で特段の合意をしなくても、当該使用貸借契約の借主の地位を相続して当該建物を使用することができる。

Question

個人として事業を営むAが死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、いずれの契約も令和6年7月1日付けで締結されたものとする。
1. AがBとの間でB所有建物の清掃に関する準委任契約を締結していた場合、Aの相続人は、Bとの間で特段の合意をしなくても、当該準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負う。
2. AがA所有の建物について賃借人Cとの間で賃貸借契約を締結している期間中にAが死亡した場合、Aの相続人は、Cに賃貸借契約を継続するか否かを相当の期間を定めて催告し、期間内に返答がなければ賃貸借契約をAの死亡を理由に解除することができる。
3. AがA所有の土地について買主Dとの間で売買契約を締結し、当該土地の引渡しと残代金決済の前にAが死亡した場合、当該売買契約は原始的に履行が不能となって無効となる。
4. AがE所有の建物について貸主Eとの間で使用貸借契約を締結していた場合、Aの相続人は、Eとの間で特段の合意をしなくても、当該使用貸借契約の借主の地位を相続して当該建物を使用することができる。

Accepted Answer

1 準委任契約には委任の規定が準用される（民法656条）。委任契約は、委任者又は受任者の死亡によって終了する（民法653条1号）。本問において、AはB所有建物の清掃に関する準委任契約の受任者である。したがって、受任者Aが死亡した場合、当該準委任契約は終了する。契約が終了するため、Aの相続人は特段の合意がない限り、準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負わない。よって、「当該準委任契約に基づく清掃業務を行う義務を負う」という記述は誤りである。
2 賃貸借契約において、賃貸人が死亡した場合、賃貸人の地位（賃料請求権や目的物返還請求権など）は相続人に承継される（民法896条本文）。賃貸人の死亡は、賃貸借契約の終了事由とはされていない。したがって、Aの相続人は賃貸人としての地位を承継し、賃借人Cとの契約関係は継続する。民法上、賃貸人の死亡を理由として相続人が賃貸借契約を一方的に解除できる旨の規定はなく、また、賃借人に契約継続の意思を確認する催告を行い、返答がない場合に解除できるという規定もない。よって、「Aの死亡を理由に解除することができる」という記述は誤りである。
3 売買契約において、売主が死亡した場合、売主としての地位（目的物引渡債務や所有権移転登記義務など）は相続人に承継される（民法896条本文）。したがって、売主Aが死亡しても、Aの相続人が土地の引渡債務等を承継するため、売買契約の履行が当然に不能になるわけではない。また、「原始的に履行が不能」とは、契約締結時点ですでに履行が不可能であった場合を指す（例：契約前に目的物が滅失していた）。本問では契約締結時には土地は存在し、履行可能であったため、原始的履行不能には当たらない。よって、「当該売買契約は原始的に履行が不能となって無効となる」という記述は誤りである。
4 使用貸借契約は、借主の死亡によって終了する（民法597条3項）。これは、使用貸借が無償契約であり、当事者間の個人的信頼関係を基礎とすることが多いためである。したがって、借主Aが死亡した場合、AとEとの間の使用貸借契約は終了し、Aの相続人は借主の地位を相続しない。よって、Aの相続人は特段の合意がない限り、当該建物を引き続き使用することはできない。「借主の地位を相続して当該建物を使用することができる」という記述は誤りである。