2021年度（12月試験） 宅建士試験 問11

1 当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、更新の日から10年（借地権設定後の最初の更新にあっては20年）とします。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とします（借地借家法4条）。

仮に、最初の契約で存続期間を30年と定めた場合、これが最初の更新であれば、更新後の期間は20年以上で定めることができます。例えば25年と定めることも可能です。これが2回目以降の更新であれば、更新後の期間は10年以上で定めることができます。例えば15年と定めることも可能です。

したがって、「30年以下に定めることはできない」とは限らず、誤りです。

2 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法5条1項本文）。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません（同項ただし書）。この借地権設定者の異議は、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、借地権設定者が土地の使用を必要とする事情その他借地に関する事情を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができません（借地借家法6条）。したがって、土地上に建物が存在しても、借地権設定者は正当事由があれば異議を述べることができ、契約の更新を拒絶できます。「異議を述べることができない」とする記述は誤りです。

3 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます（借地借家法10条1項）。判例によれば、この借地権の対抗力が及ぶ範囲は、借地上建物の登記簿の表題部に記載された敷地（建物の所在する土地として特定された土地）に限られると解されています（最判昭42.12.5）。したがって、例えば借地権者が複数の筆の土地を借りていても、建物がそのうちの一部の土地の上にしか建っておらず、建物の敷地として登記簿に記載されているのがその一部の土地のみである場合、借地権の対抗力は当該一部の土地についてのみ生じ、他の土地には及びません。本記述は正しいです。

4 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の「2年分」の地代等（地代、借地条件の変更や増改築の承諾料など）について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有します（借地借家法12条1項）。したがって、「最後の3年分」とする記述は誤りです。