2021年度（12月試験） 宅建士試験 問12

1 期間の定めがある建物の賃貸借において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新、借地借家法26条1項本文）。この場合、更新後の契約は、期間の定めがないものとなります（同項ただし書）。したがって、本件契約が法定更新された場合、更新後の契約期間は2年ではなく、期間の定めがないものとなります。「更新後の契約期間は2年となる」という記述は誤りです。

2 期間の定めがない建物の賃貸借契約において、賃貸人Aが解約の申入れをする場合、借地借家法第28条に定める正当事由（賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出などを考慮）がなければ、解約の申入れは認められません。この正当事由を備えて賃貸人Aが解約の申入れをしたときは、解約の申入れの日から6月を経過することによって、本件契約は終了します（借地借家法27条1項）。本記述はこの規定通りの内容であり、正しいです。

3 建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借（原賃貸借）が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人Aは、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を転借人に対抗することができません。Aがその通知をしたときは、転貸借は、その通知がされた日から6月を経過することによって終了します（借地借家法34条）。しかし、原賃貸借契約が賃借人Bの債務不履行によって解除された場合は、この借地借家法34条の適用はありません。判例によれば、この場合、賃貸人Aは転借人に対して原賃貸借の終了を通知なく対抗でき、転貸借契約は、賃貸人Aが転借人に目的物の返還を請求した時に、転貸人Bの転借人に対する債務の履行不能により終了すると解されています（最判平9.2.25）。したがって、「Aが転借人に本件契約の終了を通知した日から6月を経過することによって、転貸借契約は終了する」という記述は、債務不履行解除の場合には当てはまらず、誤りです。

4 建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、賃借人は、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます（造作買取請求権、借地借家法33条1項）。この借地借家法33条の規定に反する特約で賃借人に不利なものは、原則として無効となります（借地借家法37条）。しかし、造作買取請求権に関する規定は、この借地借家法37条の適用対象外とされており、任意規定であると解されています。したがって、当事者の特約によって造作買取請求権を排除することは有効です。よって、「造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である」という記述は誤りです（特約は有効です）。