2021年度（12月試験） 宅建士試験 問13

1 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者（例えば、賃借人）は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができます（区分所有法44条1項）。ただし、集会における議決権は、原則として各区分所有者がその持分に応じて有するものであり（区分所有法38条）、専有部分の占有者が当然に議決権を行使できるわけではありません。したがって、本記述は正しいです。

2 最初に建物の専有部分の全部を所有する者（例えば、分譲業者）は、公正証書により、次の4種類の事項について規約を設定することができます（区分所有法32条）。

1. 規約共用部分に関する定め（区分所有法4条2項）

2. 規約敷地に関する定め（区分所有法5条1項）

3. 専有部分と敷地利用権の分離処分を可能とする定め（区分所有法22条1項ただし書、同条3項）

4. 各専有部分に係る敷地利用権の割合に関する定め（区分所有法22条2項本文の割合と異なる割合を定める場合）

本肢で言及されている「共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）」は、規約によって共用部分とされるものではなく、その構造上当然に共用部分となる部分（法定共用部分）です。法定共用部分について、上記区分所有法32条の公正証書による規約設定の対象とはされていません。したがって、本記述は誤りです。

3 共用部分は、一部共用部分（一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分）を除き、原則として区分所有者全員の共有に属します（区分所有法11条1項本文）。ただし、この規定は、規約で別段の定めをすることを妨げません（同項ただし書）。そして、管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができます（管理所有、区分所有法27条1項）。したがって、本記述は正しいです。

4 管理組合法人には、理事を置かなければなりません（区分所有法49条1項）。理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決します（同条4項。なお、旧法では2項でしたが、令和3年改正で項ずれしています。内容は同じ）。したがって、本記述は正しいです。