2021年度（12月試験） 宅建士試験 問27

1 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超える定めをしてはなりません（宅地建物取引業法第38条第1項）。この規定に違反する特約は、代金の額の10分の2を「超える部分について」、無効となります（同条第2項）。特約全体が無効になるわけではありません。したがって、「当該特約は全体として無効となる」とする本記述は誤りです。

2 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、工事完了前の物件（未完成物件）について、保全措置が必要となる額の手付金等（代金の5%超又は1,000万円超など）を受領する場合、講じるべき保全措置は、①銀行等による保証、又は②保険事業者による保証保険に限られます（宅地建物取引業法第41条第1項）。「指定保管機関（宅地建物取引業保証協会など）との手付金等寄託契約による保管」は、工事完了後の物件（完成物件）の場合にのみ認められる保全措置です（同法第41条の2第1項）。したがって、未完成物件について指定保管機関との手付金等寄託契約による保全措置を前提としている本記述は、その措置方法が不適切であるため誤りです。適切な保全措置を講じない限り、手付金を受領できません。

3 誤り。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない者を買主とする売買契約の締結に際して、宅建業者は代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができません（宅地建物取引業法第39条第1項）。この規定は強行規定であり、これに反する特約で、買主に不利なものは無効となります（同条第3項）。買主Bの承諾を得ていたとしても、代金の10分の2を超える手付を受領することはできません。したがって、「あらかじめBの承諾を書面で得た場合に限り、売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる」とする本記述は誤りです。

4 正しい。宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で工事完了前の建物の売買契約を締結する場合、受領する手付金等が一定額（代金の5%又は1,000万円のいずれか低い方。ただし未完成物件の場合は代金の5%又は1,000万円を超えるとき）を超えるときは、保全措置を講じなければなりません（宅地建物取引業法第41条第1項）。売買代金の10分の2（20%）の手付金は、通常この基準を超えるため保全措置が必要です。宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定による手付金等の保全措置が講じられていない場合、買主は、保全措置が講じられるまでの間、手付金等を支払わないことができます（宅地建物取引業法第41条第4項、第41条の2第4項）。したがって、Aが保全措置を講じていない場合、Bは手付金の支払を拒否することができ、本記述は正しいです。