2021年度（12月試験） 宅建士試験 問30

1 誤り。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、必ず取引態様の別（売主、代理、媒介（仲介））を明示しなければなりません（宅地建物取引業法第34条第1項）。この義務は広告を行った時点で発生し、広告に対する反響の有無や契約成立の有無にかかわらず、明示を怠れば宅地建物取引業法違反となります。したがって、取引態様の別を明示せずに広告を行った場合、契約に至らなくても法第34条の規定に違反します。「違反するものではない」とする本記述は誤りです。

2 誤り。宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、開発許可や建築確認（建築基準法第6条第1項の確認）等、当該工事に関して必要な許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません（宅地建物取引業法第33条）。「建築確認申請中」は、まだ建築確認を受けていない状態ですので、この段階で広告を行うことは禁止されています。「建築確認申請済」と表示したとしても、建築確認を受けていない以上、宅地建物取引業法違反となります。「違反するものではない」とする本記述は誤りです。

3 正しい。宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示（誇大広告等）をしてはなりません（宅地建物取引業法第32条）。顧客を集めるために売る意思のない物件を広告する行為（おとり広告）は、この誇大広告等に該当し、禁止されています。この規定に違反した場合、実際に契約が成立しなくても、広告を行った時点で宅地建物取引業法違反となり、指示処分や業務停止処分の対象となります（宅地建物取引業法第65条第1項、同条第2項第2号等）。したがって、本記述は正しいです。

4 誤り。宅地建物取引業者の免許が効力を失った場合（免許取消し、有効期間満了など）、その宅地建物取引業者であった者及びその一般承継人は、当該宅地建物取引業者が「締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において」、なお宅地建物取引業者とみなされます（宅地建物取引業法第76条）。これは、既に締結された契約の後処理（例：引渡し、登記、代金決済）を行うための規定です。免許取消し前に広告をしていただけで、まだ契約を締結していない取引については、この規定は適用されません。したがって、免許取消し後は、新たな契約締結を目的とする業務を行うことはできず、宅建業者とはみなされません。「なお宅地建物取引業者とみなされる」とする本記述は誤りです。