2021年度（12月試験） 宅建士試験 問45

1 宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者でない買主に新築住宅を販売する場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（資力確保措置）を行うことは法律上の義務です（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第11条第1項）。この義務は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく10年間の瑕疵担保責任（構造耐力上主要な部分等）の履行を確保するためのものであり、買主に不利な特約によって免除されるものではありません（住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条）。したがって、買主Bの承諾を得たとしても、売主Aの資力確保措置義務が免除されることはありません。本肢は誤りです。

2 宅地建物取引業者は、基準日（毎年3月31日及び9月30日）に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（資力確保措置）の状況について、免許権者への届出を怠った場合、当該基準日の「翌日」から起算して「50日」を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができません（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第13条）。「当該基準日の翌日から起算して1月を経過した日以後」ではありません。したがって、本肢は誤りです。

3 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、保険金額が「2,000万円以上」であるものでなければなりません（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第2条第7項第3号）。この金額要件は法律で定められており、買主Bの承諾を得たとしても、これを下回る金額（例えば500万円）に減額することはできません。減額した場合、資力確保措置の要件を満たさなくなります。したがって、本肢は誤りです。

4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約が締結されている場合、保険付き住宅の「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」に瑕疵があり、売主である宅地建物取引業者Aが相当の期間を経過してもなお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときは、買主Bは、保険契約の有効期間内（引渡しから10年以上）であれば、住宅瑕疵担保責任保険法人に対し、その瑕疵によって生じた損害について保険金を直接請求することができます（特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第2条第7項第2号ロ）。したがって、本肢は正しいです。