2021年度（12月試験） 宅建士試験 問6

1 不動産に関する物権の変動は、その登記をしなければ、第三者に対抗することができません（民法177条）。ここでいう「第三者」とは、当事者（譲渡人と譲受人）及びその包括承継人（相続人など）以外の者で、登記の欠缺（登記がないこと）を主張する正当な利益を有する者をいいます。不動産の所有権がAからB、BからC、CからDへと順次譲渡された場合、Aは最初の譲渡人であり、Dは最終の譲受人です。AとDは、直接の契約関係にはありませんが、一連の物権変動の当事者（またはその前主・後主の関係）と見なされ、互いに登記なくして権利の移転を主張し合う関係にあります。判例上、このような転々譲渡の場合の最初の譲渡人Aは、最終譲受人Dとの関係で民法177条の「第三者」には該当しません。したがって、「Aは、Dと対抗関係にある第三者に該当する」という記述は誤りです。

2 土地の賃借権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます（借地借家法10条1項）。本肢の土地賃借人は、土地上に登記ある建物を所有しているので、この借地権の対抗力を有しています。一方、当該土地の所有権を新たに取得した者は、その所有権を第三者に対抗するためには登記が必要です（民法177条）。この土地賃借人と土地の新所有者は、土地の利用に関する権利（賃借権と所有権）を互いに主張し合う関係にあり、一方が登記を備えていなければ他方に対抗できないという点で対抗関係に立ちます。したがって、土地の賃借人は、土地所有権を新たに取得した者との関係で、民法177条の「第三者」に該当し得ます（逆に、土地の新所有者も、賃借人との関係で「第三者」に該当し得ます）。よって、本記述は正しいです。

3 不動産の所有権を時効取得した場合、その効果は占有の開始時にさかのぼります（民法144条）。判例によれば、時効期間が進行中に元の所有者から不動産を譲り受けて登記を備えた第三者（時効完成前の第三者）と、その後時効を完成させた取得者との関係は、当事者間の関係と同様に扱われ、民法177条の対抗関係には立ちません（最判昭41.11.22）。したがって、時効取得者は、登記を備えなくても、時効完成前の第三者に対して時効取得による所有権を対抗することができます。本肢では、「第三者のなした登記後に時効が完成して」とあるため、この第三者は時効完成前の第三者にあたります。よって、時効取得者は登記なくして当該第三者に対抗できるため、本記述は正しいです。

4 共同相続された不動産は、遺産分割がされるまでは共同相続人の共有となります（民法898条）。共同相続人の一人が、他の共同相続人の同意を得ずに、自己の相続分を超える部分も含めて不動産全体を第三者に譲渡し、第三者が所有権移転登記を備えた場合であっても、他の共同相続人は、自己の法定相続分（持分）については、登記なくしてその第三者に対抗することができます。これは、譲渡した相続人は他の共同相続人の持分については無権利者であり、無権利者からの譲受人である第三者は、その無権利部分については民法177条で保護される「第三者」には該当しないと解されているためです（判例）。したがって、本記述は正しいです。