2021年度（12月試験） 宅建士試験 問9

1 ①売買契約が解除された場合、各当事者はその相手方を原状に復させる義務を負います（民法545条1項本文）。金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならず（同条2項）、金銭以外の物を返還するときは、その受領の時以後に生じた果実をも返還しなければなりません（同条3項）。買主Bが甲建物を使用収益していた場合、その使用利益は果実に準ずるものとして返還（償還）する必要があります（判例）。

②賃貸借契約が解除された場合、その解除は将来に向かってのみその効力を生じます（民法620条）。したがって、契約は解除時点までは有効に存続したものとして扱われ、遡及効がないため、原則として原状回復義務は発生しません。Aは解除までの期間の賃料を受領する権利があり、これをBに返還する必要はありません。

したがって、①、②ともに記述は正しい内容です。

2 ①売買契約により甲建物の所有権を取得したBは、所有者として、法令の制限内において、自由にその所有物を使用し、収益し、及び処分する権利を有します（民法206条）。したがって、Bは元所有者であるAの承諾を得ることなく、甲建物を第三者Cに賃貸することができます。

②賃貸借契約において、賃借人Bは、賃貸人Aの承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができません（民法612条1項）。

したがって、①、②ともに記述は正しい内容です。

3 ①所有権について、不法占拠者Dは民法177条の「第三者」には該当しません（判例）。したがって、真の所有者であるBは、甲建物の所有権移転登記を備えていなくても、不法占拠者Dに対して所有権を主張し、明渡し等を請求することができます。よって、「登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず」という記述は誤りです。

②賃借権についても同様に、不法占拠者Dは、賃借権の対抗要件（建物の賃貸借の場合は引渡し（借地借家法31条1項）や賃借権の登記（民法605条））における「第三者」には該当しないと解されています（判例）。したがって、賃借人Bは、賃借権の登記や建物の引渡しといった対抗要件を備えていなくても、不法占拠者Dに対して賃借権を主張し、妨害排除等を請求することができます。本肢の「登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる」という部分は、登記がなくても対抗できるため、必ずしも誤りとは言えませんが、①が明確に誤っているため、全体として本肢は誤りとなります。

したがって、本記述は誤りです。

4 ①売買契約において、当事者双方の責めに帰することができない事由（本問では第三者Eの放火）によって債務（甲建物の引渡債務）を履行することができなくなったときは、債権者（買主B）は、反対給付（売買代金の支払）の履行を拒むことができます（民法536条1項、危険負担）。したがって、BはAに対する売買代金の支払を拒むことができます。

②賃貸借契約において、賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了します（民法616条の2）。本問では甲建物が第三者Eの放火によって全焼し、使用収益できなくなったため、AB間の賃貸借契約は終了します。

したがって、①、②ともに記述は正しい内容です。