2022年度 宅建士試験 問11

借地借家法第7条第1項によれば、借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造したことで借地権の期間が延長されるためには、「借地権設定者の承諾」が必要です。承諾がない場合、当然に期間が延長されるという効果は生じません（同条第2項による異議なき場合の承諾みなしも、承諾があったものと扱う規定であるため、「承諾がない場合でも延長する」とする本肢は誤りです）。

建物が滅失したとしても、借地権（転借地権）が当然に消滅するわけではありません。借地借家法第7条第3項において、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、期間の延長に関する規定（同条第1項）を適用すると定めています。したがって、転借地上の建物が滅失しても転借地権は消滅せず、必要な要件を満たせば再築による期間延長も認められるため、本肢は誤りです。

借地借家法第7条第1項では、借地権設定者の承諾を得て残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、原則として20年間存続する旨を定めています。そして、同法第9条により、この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効とされます。借地権設定者の承諾を得て再築したにもかかわらず、期間延長の効果を否定したり再築を制限したりする特約は借地権者に不利であるため、たとえ土地の返還確保が目的であっても無効となります。したがって、本肢は正しいです。

建物買取請求権が適法に行使されると、建物について売買契約が成立したのと同様の状態になり、借地権者は代金の支払いがあるまで建物の引渡しを拒むことができます（留置権の行使）。しかし、判例によれば、建物の引渡しを拒んで土地を占有し続けている期間については、土地の使用収益による利得が生じているため、借地権者は地主に対して賃料相当額を不当利得として支払う義務があります。したがって、「支払う必要はない」とする本肢は誤りです。