【2022年度宅建士試験問12】Aは、B所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

Question

Aは、B所有の甲建物（床面積100㎡）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：借地借家法第38条第3項および第4項によれば、定期建物賃貸借契約を締結するには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対し、「契約の更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した「書面」を交付して説明しなければなりません。判例において、この事前説明書面は、賃貸借契約書とは別個の独立した書面であることを要するとされています。本肢は「賃貸借契約書を交付して説明すれば」としており、契約書と別個の書面を交付する要件を満たさないため誤りです。

選択肢2：借地借家法第31条第1項により、建物の賃貸借は、その建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者（購入者など）に対しても、その効力を生じます（対抗力）。本件においてAは既に建物の引渡しを受けているため、契約の種類（普通借家か定期借家か）に関わらず、建物の新所有者であるCに対して賃借権を主張できます。したがって、本肢は正しい記述です。

選択肢3：借地借家法第38条第6項により、床面積200㎡未満の居住用建物の定期建物賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人から中途解約の申入れをすることができます。この規定は強行規定であるため、中途解約を禁止する特約があっても解約の申入れは有効です。本件の建物は100㎡で要件を満たすため、本肢は正しい記述です。

選択肢4：民法第622条の2第1項第1号の規定により、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、「賃貸物の返還を受けたとき」に、敷金から債務を控除した残額を返還しなければならないとされています。また、判例（最判昭48.2.2）においても、建物の明渡しと敷金の返還は同時履行の関係ではなく、建物の明渡しが先履行であるとされています。したがって、Bは甲建物の返還を受けるまで敷金を返還する必要はなく、本肢は正しい記述です。