【2023年度宅建士試験問12】令和 5 年 7 月 1 日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

Question

令和 5 年 7 月 1 日に締結された建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約及び一時使用目的の建物の賃貸借契約を除く。）に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。借地借家法第29条第1項によると、「期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす」と規定されています。選択肢のように「期間を1年とするものとみなされる」わけではありません。

選択肢2：誤り。借地借家法第32条第1項の規定によれば、賃料減額請求権は強行規定的な性格を有するため、「賃料を増額しない」という特約は有効ですが、「賃料を減額しない」という特約は賃借人に不利なものとして無効となります（判例）。したがって、賃料が不相当になった場合には、特約にかかわらず減額請求が可能です。

選択肢3：正しい。民法第605条の2第2項によれば、対抗要件を備えた賃借人がいる不動産が譲渡される際、譲渡人と譲受人が「賃貸人の地位を譲渡人に留保する旨」および「譲受人が譲渡人に当該不動産を賃貸する旨（転貸の形）」の合意をしたときは、賃貸人の地位は譲受人に移転しません。本肢はこの規定の要件を満たしているため、記述の通りです。

選択肢4：誤り。借地借家法第32条第1項において、賃料増額請求ができるのは「租税その他の公課の増減」「経済事情の変動」「近傍同種の建物の賃料との比較」などにより現行賃料が不相当となったときです。前回の改定から一定期間が経過していることは要件とされておらず、不相当と言える事情があればいつでも請求可能です。