【2023年度宅建士試験問34】宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、 1 か月分の借賃を 12 万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア　本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Ｃは、媒介の依頼を受けるに当たってＤから承諾を得ないまま、132,000 円の報酬を受領した。
イ　ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。
ウ　ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。
エ　本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、ＡはＢから 132,000 円を、ＣはＤから 132,000 円をそれぞれ受領した。

Question

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、 1 か月分の借賃を 12 万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を成立させた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア　本件契約が建物を住居として貸借する契約である場合に、Ｃは、媒介の依頼を受けるに当たってＤから承諾を得ないまま、132,000 円の報酬を受領した。
イ　ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。
ウ　ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。
エ　本件契約が建物を事務所として貸借する契約である場合に、報酬として、ＡはＢから 132,000 円を、ＣはＤから 132,000 円をそれぞれ受領した。

Accepted Answer

選択肢1：誤り。本問で宅建業法に違反する記述は、ア、ウ、エの計3つです。したがって、違反するものが「一つ」であるとする本選択肢は不正解です。違反の内容は、居住用建物の媒介における報酬額制限（ア）、報酬以外の金員の受領（ウ）、貸借媒介における報酬総額の制限（エ）に関するものです。

選択肢2：誤り。本問で宅建業法に違反する記述は、ア、ウ、エの計3つです。したがって、違反するものが「二つ」であるとする本選択肢は不正解です。ア・ウ・エはいずれも宅建業法46条および国土交通省告示（報酬告示）に定められた上限や規定に抵触しています。

選択肢3：正しい。以下の3つの記述（ア、ウ、エ）が宅建業法に違反します。・【ア】（違反）居住用建物の貸借の媒介において、依頼者の一方から受けることができる報酬は、原則として賃料の0.5か月分（＋消費税）が上限です。依頼者の承諾がない限り賃料1か月分（＋消費税）を受領することはできません（報酬告示第4）。・【ウ】（違反）宅建業者が受領できる報酬には、契約書作成費用等の事務的費用が含まれています。報酬限度額とは別にこれらの実費を請求することは認められません（法46条2項）。・【エ】（違反）貸借の媒介において、複数の業者が関与する場合でも、業者全員が受領できる報酬の合計額は賃料1か月分（＋消費税）が限度です。AとCがそれぞれ賃料1か月分（＋消費税）を受領すると、合計で限度額を2倍超過することになり違反です（報酬告示第4）。

選択肢4：誤り。記述イが適法であるため、違反する記述は「四つ」ではなく「三つ」です。記述イについては、依頼者の依頼に基づいて行われる「特別な広告の料金」については、実費として報酬とは別に受領することが認められています（報酬告示第7）。したがって、全ての記述が違反しているわけではありません。