【2024年度宅建士試験問12】賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を 3 年として、借地借家法第 38 条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

Question

賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を 3 年として、借地借家法第 38 条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「契約①」という。）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（以下この問において「契約②」という。）を締結した場合とに関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：不正解です。建物の賃貸借において、賃借人が建物の引渡しを受けているときは、その賃借権を第三者（建物の譲受人等）に対抗することができます（借地借家法31条1項）。この対抗力の規定は、定期建物賃貸借（契約①）であっても、普通建物賃貸借（契約②）であっても同様に適用されます。したがって、Bはどちらの契約においても、建物の新所有者Cに対して賃借人であることを主張できます。

選択肢2：不正解です。普通建物賃貸借（契約②）では、借地借家法32条の賃料減額請求権を排除する特約は借借人に不利なものとして無効となりますが、定期建物賃貸借（契約①）においては、賃料の改定に関する特約がある場合、同条の規定は適用されません（借地借家法38条9項）。つまり、定期借家契約で「賃料の改定を行わない」という特約を定めた場合、賃借人Bは賃料減額請求をすることができなくなります。

選択肢3：正解です。居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者Dは、賃借人の権利義務を承継します。ただし、死亡を知った後1か月以内に反対の意思表示をすれば承継しません（借地借家法36条1項）。この規定は、定期建物賃貸借（契約①）か普通建物賃貸借（契約②）かを問わず適用されるため、本肢の記述は正しいです。

選択肢4：不正解です。定期建物賃貸借（契約①）を有効に成立させるためには、「公正証書による等書面」によって契約すれば足り、「公正証書に限る」わけではありません（借地借家法38条1項）。また、普通建物賃貸借（契約②）は書面で契約しなくても（口頭でも）成立します。更新拒絶に正当な理由が必要であるという点は契約②について正しいですが、定期借家の要件および普通借家の契約形式に関する記述が誤っています。