【2024年度宅建士試験問28】宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは 1 から 4 のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア　居住用建物（ 1 か月の借賃 12 万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から 6.7 万円、Ｂは借主から 6.5 万円を報酬として受領した。なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ　Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃 1 か月分 10 万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金 90 万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ 5 万円を報酬として受領した。
ウ　Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金 3,500 万円（消費税等相当額を含み、土地代金は 2,400 万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ 110 万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から 9 万円を受領した。

Question

宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）及び宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税事業者）が受領した報酬に関するアからウの記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものの組合せは 1 から 4 のうちどれか。なお、代理、媒介に当たり、広告の依頼は行われていないものとする。
ア　居住用建物（ 1 か月の借賃 12 万円。消費税等相当額を含まない。）について、Ａは貸主から代理を依頼され、Ｂは借主から媒介を依頼され、Ａは貸主から 6.7 万円、Ｂは借主から 6.5 万円を報酬として受領した。なお、Ｂは、媒介の依頼を受けるに当たって、報酬について借主から特段の承諾を得ていない。
イ　Ｂは、事業用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃 1 か月分 10 万円（消費税等相当額を含まない。）、権利金 90 万円（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。）の賃貸借契約を成立させ、貸主と借主からそれぞれ 5 万円を報酬として受領した。
ウ　Ａは、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金 3,500 万円（消費税等相当額を含み、土地代金は 2,400 万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ 110 万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から 9 万円を受領した。

Accepted Answer

選択肢1：選択肢1は不正解です。記述アが宅建業法に違反するためです。居住用建物の賃貸借の媒介において、宅建業者が依頼者の一方から受領できる報酬の上限は、原則として「借賃の0.55倍（免税事業者は0.52倍）」です。依頼者の承諾がある場合に限り「借賃の1.1倍（同1.04倍）」まで受領可能ですが、本肢の業者Ｂ（免税事業者）は借主から特段の承諾を得ていません。したがって、Ｂが受領できる上限額は 12万円 × 0.5 × 1.04 ＝ 6.24万円となりますが、実際には 6.5万円を受領しており、報酬額制限（法46条）に違反します。記述イは違反しませんが、アが含まれるため選択肢1は誤りです。

選択肢2：選択肢2が正解です。記述イおよび記述ウがいずれも宅建業法に違反しないため、正しい組み合わせとなります。【記述イ】免税事業者Ｂが受領できる報酬上限は、借賃ベースで計算すると 10万円 × 1.04 ＝ 10.4万円（貸主・借主の合計）です。Ｂが受領した額は合計 10万円（5万円＋5万円）であり、上限の範囲内であるため適法です。【記述ウ】課税事業者Ａが受領できる報酬上限は、税抜代金を基に計算します。建物の税抜価格は 1,100万円 ÷ 1.1 ＝ 1,000万円。土地 2,400万円と合計した税抜代金 3,400万円に対する上限額は、(3,400万円 × 3% ＋ 6万円) × 1.1 ＝ 118.8万円（片手）です。受領した 110万円はこの範囲内です。また、特別の依頼に基づく遠隔地への現地調査実費 9万円は、あらかじめ依頼者の承諾を得ているため、報酬とは別に受領しても違反となりません。

選択肢3：選択肢3は不正解です。記述ウは適法ですが、記述アが宅建業法に違反するためです。記述アにおいて、免税事業者Ｂは、借主から承諾を得ていないにもかかわらず、借賃の0.52倍（12万円 × 0.5 × 1.04 ＝ 6.24万円）を超える 6.5万円を受領しており、これは法46条第2項（報酬額の制限）に抵触します。記述アを含む組み合わせであるため、選択肢3は誤りです。

選択肢4：選択肢4は不正解です。記述イと記述ウは宅建業法に違反しませんが、記述アが違反するためです。記述アでは、居住用賃貸の媒介において、業者Ｂが依頼者の承諾なく借賃の0.5ヶ月分相当（消費税等含む）を超える報酬を受領しており、これが明確な法違反となります。すべての記述が「違反しないもの」ではないため、選択肢4は誤りです。