【2025年度宅建士試験問10】Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

Question

Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約による甲土地の引渡し後に、目的物の品質に関して契約の内容に適合しない土壌汚染が見つかった場合の売主の担保の責任（以下この問において「契約不適合責任」という。）に基づく損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定、宅地建物取引業法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：選択肢1は正しいです。民法566条では、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば権利を行使できるとされていますが、これとは別に消滅時効の規定（民法166条）が適用されます。債権は「権利を行使することができる時（本問では引渡し時）から10年間」行使しないときは時効により消滅します。本肢では引渡しから11年が経過しているため、たとえ発見から1年以内に通知したとしても、損害賠償請求権は時効により消滅しています。これは売主が宅建業者であるか否かによって結論は変わりません。

選択肢2：選択肢2は正しいです。売主が宅建業者でない場合、民法の規定は任意規定であるため、「引渡しから3年」という特約は有効です。また、売主が宅建業者である場合、宅建業法40条により契約不適合責任の通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約は有効とされています。本肢の「3年」という特約は「2年以上」を満たしているため、業者か否かにかかわらず有効です。よって、4年経過後に通知しても損害賠償を請求することはできません。

選択肢3：選択肢3は誤りです。売主Aが土壌汚染を知りながら告げなかった場合、民法572条および566条ただし書の規定により、どのような免責特約や期間短縮特約を設けていても、売主はその責任を免れることができません。したがって、Aが宅建業者であるか否かにかかわらず、Bは引渡しから3年後であっても（知った時から1年以内であれば）損害賠償を請求できます。業者か否かによって結論が異なることはないため、本肢が誤りとなります。

選択肢4：選択肢4は正しいです。売主が宅建業者でない場合、契約不適合責任を一切負わない旨の特約（免責特約）は、売主が不適合を知りながら告げなかった場合を除き有効です（民法572条）。本肢のAは善意無重過失であるため、請求はできません。一方、売主が宅建業者の場合、宅建業法40条により「引渡しから2年以上」とする特約を除き、民法566条より買主に不利な特約は無効となります。「一切負わない」という特約は無効となり、民法の原則（知った時から1年以内に通知）が適用されるため、Bは請求が可能になります。よって、結論が異なります。