2025年度 宅建士試験 問11

<p><strong>選択肢1：</strong>借地借家法第10条第1項により、借地権者は土地上に登記されている建物を所有していることで対抗力を得られますが、判例によれば、建物の登記は借地権者本人（B）の名義である必要があります。たとえ配偶者（C）であっても、他人名義で登記されている場合には、借地権の対抗力は認められません。したがって、BはDに対して借地権を主張することができず、本選択肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>借地借家法第11条（地代等増減請求権）は、当事者が将来に向かって地代の増減を請求できる権利を定めています。この規定に関して、「地代を増額しない」旨の特約は有効ですが、「地代を減額しない」旨の特約は、借地権者に不利なものとして無効とされます（借地借家法第16条、判例）。定期借地権であっても、この減額請求権を排除する特約を定めることはできず、本選択肢は誤りです。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>存続期間を50年とする借地権は、借地借家法第22条の「一般定期借地権」に該当します（事業用定期借地権は50年未満まで）。一般定期借地権では、用途を問わず、①契約の更新、②建物の築造による期間延長、③建物買取請求、の3つをしない旨の特約を付すことができます。この特約は「公正証書による等書面（書面であればよい）」によって行う必要があるため、本選択肢の記述は正しく、これが正解です。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>「居住の用」に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年未満とする定期借地権（一般定期借地権）は設定できません。また、期間10年以上50年未満の「事業用定期借地権（同法23条）」は、専ら事業の用に供するものに限定されているため、居住用には適用できません。したがって、本件は普通借地契約となり、存続期間を20年と定めても同法第3条により期間は30年となります。期間20年での契約終了を前提とした更新拒絶はできず、本選択肢は誤りです。</p>