2025年度 宅建士試験 問25

<p><strong>選択肢1：</strong>この記述は「一般的要因」に関する説明であり、誤りです。不動産鑑定評価基準において、価格形成要因は「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」に分けられます。一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方や価格水準に影響を与える要因（自然的・社会的・経済的・行政的要因）を指します。一方、個別的要因とは、その不動産自体の個別性を生じさせる要因（土地の形状、建物の構造など）を指します。</p>

<p><strong>選択肢2：</strong>正しい記述です。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益を還元して価格を求める手法であり、賃貸用不動産だけでなく、自用の不動産であっても賃貸を想定（想定賃料の算定）することにより適用することができます。不動産鑑定評価基準において、原則として全ての不動産について適用すべきものとされています。</p>

<p><strong>選択肢3：</strong>正しい記述です。原価法において再調達原価から減価修正を行う際、不動産鑑定評価基準では「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の2つの方法があり、これらを「併用するものとする」と定められています。どちらか一方のみで行うのではなく、両者を組み合わせることで精度の高い評価を求めています。</p>

<p><strong>選択肢4：</strong>正しい記述です。これは「未竣工建物等鑑定評価」と呼ばれるものです。不動産鑑定評価基準により、建物がまだ完成していなくても、工事計画や設計図書などが確定しており、工事の完了（実現）の蓋然性が高い場合には、その工事完了を前提とした鑑定評価を行うことができるとされています。</p>