【2025年度宅建士試験問28】宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
イ　自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
ウ　宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第 41 条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
エ　宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から 5 日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。

Question

宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
イ　自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
ウ　宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第 41 条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
エ　宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から 5 日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。

Accepted Answer

選択肢1：【記述ア：正しい】宅地建物取引業法第34条第1項（取引態様の明示）に違反して広告に取引態様の別を明示しなかった場合、監督処分（業務停止処分や指示処分）の対象となりますが、罰則（刑罰）を科す旨の規定（法第83条等）は存在しません。一方で、法第32条（誇大広告等の禁止）に違反して規模等について著しく事実に相違する表示をした場合は、監督処分の対象となるほか、法第81条第1号により「6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金」という罰則の対象にもなります。したがって、本記述は正しい内容です。

選択肢2：【記述イ：誤り】宅地建物取引業法第33条（広告の開始時期の制限）により、宅地の造成や建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認等の「許可等の処分があった後」でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならないと定められています。本記述のように「建築確認申請前（＝確認を受ける前）」に広告をすることは、たとえ契約を締結しなくても法違反となります。したがって、本記述は誤りです。

選択肢3：【記述ウ：誤り】宅地建物取引業法第78条第2項により、いわゆる「8種制限（自ら売主制限）」の規定は、宅地建物取引業者間の取引には適用されません。本問は業者間の売買であるため、法第41条（手付金等の保全措置）および法第33条の2（自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限）の適用を受けません。そのため、造成前の他人物売買であっても、保全措置を講じる必要はなく、取得契約を締結していなくても契約を締結することが可能です。したがって、本記述は誤りです。

選択肢4：【記述エ：正しい】宅地建物取引業法第34条の2第5項により、宅地の売買の「専属専任媒介契約」を締結した宅地建物取引業者は、契約締結の日から「5日以内（休業日を除く）」に、当該物件について指定流通機構に登録しなければなりません（なお、専任媒介契約の場合は「7日以内」です）。本記述は期間の定めが法規定通りであるため、正しい内容です。以上より、正しい記述は「ア」と「エ」の二つであり、選択肢2が正解となります。