【2025年度宅建士試験問7】Ａは自己の所有する甲建物を事務所としてＢに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、ＣがＢから甲建物の屋根の修理を請け負い、Ｃによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Question

Ａは自己の所有する甲建物を事務所としてＢに賃貸し（以下この問において「本件契約」という。）、その後、本件契約の期間中に甲建物の屋根に雨漏りが生じたため、ＣがＢから甲建物の屋根の修理を請け負い、Ｃによる修理が完了した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

Accepted Answer

選択肢1：正解。ＣはＢとの間の請負契約に基づいて修理を行っており、これはＢの事務（またはＢとの契約上の義務）を処理するものです。Ａとの間に契約関係はなく、またＡのために事務を行う意思も認められないため、事務管理（民法第697条）は成立しません。判例（最判平7.9.19等）においても、賃借人の依頼で修理を行った業者が、賃貸人に対して直接、不当利得や事務管理を根拠に費用を請求することは原則として否定されています。

選択肢2：不正解。屋根の修理費用は建物の保存に必要な「必要費」に該当します。民法第608条第1項により、賃借人は必要費を支出したときは、賃貸人に対し「直ちに」その償還を請求することができます。契約終了時まで待たなければならないのは「有益費」（同条2項）の場合であり、本肢は必要費と有益費の規定を混同しているため誤りです。

選択肢3：不正解。不動産工事の先取特権（民法第327条）を有効に行使するためには、工事を始める前に費用の予算額を登記しなければなりません（民法第338条）。したがって「当然に」行使できるわけではありません。また、この先取特権は債務者の所有物に対して認められるものですが、本件の甲建物はＡの所有物であり、Ｂに対する債権を理由にＡの所有物へ行使することは原則としてできません。

選択肢4：不正解。最高裁の判例（最判平7.9.19）によれば、賃貸借契約において賃借人が修理費用を負担する特約があり、それが賃料や権利金の減免といった対価関係と相応している場合、賃貸人が受ける利益（建物が修理されたこと）は「法律上の原因」があるといえます。したがって、修理業者は賃貸人に対して不当利得返還請求を行うことはできません。本肢は「請求することができる」としている点が誤りです。