宅建営業保証金と保証協会を徹底比較！供託・還付・取戻し

2026年（令和8年）の宅建試験合格を目指す皆さん、こんにちは！

宅建業を開業する際、避けて通れないのが「営業保証金」または「保証協会への加入」です。これらは宅建業者と取引する一般消費者を保護するための重要な制度であり、試験でも頻出のテーマです。

この記事では、この二つの制度がどのように機能し、どのような違いがあるのかを、供託金額、手続きの流れ、そして万が一の際の還付や取戻しの仕組みまで、詳しく比較解説していきます。それぞれの制度のメリット・デメリットを理解し、宅建業法への理解を深めていきましょう。

宅建業者の信頼の証！「営業保証金」制度の基本

「営業保証金」制度は、宅建業者が消費者との取引で損害を与えてしまった場合に備え、あらかじめ一定の金銭を国に供託しておく制度です。これは、宅建業法第25条で定められています。宅建業者は、免許を受けた後、業務を開始するまでにこの営業保証金を供託しなければなりません。

この制度の最大の特徴は、宅建業者自身が直接、指定された供託所（法務局など）に供託することです。

例えば、本店と支店1つを持つ宅建業者の場合、合計1,500万円を供託する必要があります。この金額は、宅建業者にとって大きな初期負担となります。

手続きの流れ
1. 免許取得: まず宅建業の免許を取得します。
2. 供託: 免許取得後、業務開始前までに、指定された供託所に営業保証金を供託します。現金だけでなく、国債証券や地方債証券などで供託することも可能です（宅建業法第25条第2項）。
3. 届出: 供託後、供託したことを証明する供託書の写しを添えて、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に届け出ます（宅建業法第27条）。
4. 業務開始: 届出が受理されて初めて、宅建業の業務を開始できます。

この制度は、取引相手が損害を受けた際に、供託された営業保証金から直接弁済（還付）を受けられるため、消費者の保護を確実にするというメリットがあります。一方で、宅建業者にとっては多額の資金を拘束されるというデメリットも存在します。

多額の営業保証金の供託が難しい宅建業者のために、「保証協会」という選択肢が用意されています。保証協会は、宅建業法第64条の2に基づいて設立された国土交通大臣の指定を受けた団体で、主な目的は、加入している宅建業者に代わって「弁済業務保証金」を供託し、消費者の保護をすることです。

宅建業者が保証協会に加入する最大のメリットは、営業保証金を直接供託する場合と比較して、初期費用が大幅に軽減される点にあります。

保証協会に加入する宅建業者は、この「弁済業務保証金分担金」を保証協会に納付します。保証協会は、この分担金と他の加入者からの分担金を合わせて、「弁済業務保証金」として供託所に供託します（宅建業法第64条の7）。

手続きの流れ
1. 免許取得: 宅建業の免許を取得します。
2. 保証協会への加入: 宅建業者は、免許取得後、業務開始前までに、いずれかの保証協会（例えば、全国宅地建物取引業保証協会や不動産保証協会など）に加入を申請します。
3. 弁済業務保証金分担金の納付: 保証協会から指定された弁済業務保証金分担金を納付します。
4. 保証協会による供託: 保証協会は、納付された分担金に基づき、その宅建業者のために弁済業務保証金を供託所に供託します。
5. 通知書の交付・届出: 保証協会は、供託が完了したことを証明する「弁済業務保証金供託通知書」を宅建業者に交付します。宅建業者は、この通知書を添えて免許権者に届け出ます（宅建業法第64条の9）。
6. 業務開始: 届出が受理されて初めて、宅建業の業務を開始できます。