宅建試験で避けて通れないのが、不動産に関する税金の問題です。特に「不動産取得税」と「固定資産税」は、毎年多くの受験生を悩ませる重要テーマであり、出題頻度も高い傾向にあります。これらの税金は、不動産の売買や所有と密接に関わるため、実務でも必須の知識です。2026年（令和8年）の宅建試験に向けて、この分野を得点源とするために、基本から特例までを分かりやすく解説していきます。複雑に感じられるかもしれませんが、ポイントを押さえれば必ず理解が深まります。一緒に攻略していきましょう。
不動産取得税の基本と重要ポイント
不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけ課される地方税（都道府県税）です。売買、贈与、新築、増築などで不動産を取得した場合に課税されますが、相続による取得は非課税となる点が特徴です。
課税標準と税率
不動産取得税の課税標準とは、税額を計算する際の基準となる価格のことです。原則として、不動産の取得時の時価ではなく、固定資産評価基準により決定された固定資産税評価額が用いられます（地方税法 第73条の21）。
税率は原則として以下の通りです（地方税法 第73条の3）。
- 土地・住宅： 4%
- 住宅以外の家屋： 4%
ただし、2026年3月31日までに取得された不動産については、特例により以下の軽減税率が適用されます。
- 土地・住宅： 3%
- 住宅以外の家屋： 4%（変更なし）
特例措置（軽減措置）
不動産取得税には、特定の要件を満たす場合に税負担を軽減する特例措置があります。特に、居住用の住宅やその土地の取得に関する特例は重要です。
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新築住宅の特例（地方税法 第73条の14）
- 床面積が50㎡以上240㎡以下の新築住宅（貸家は40㎡以上240㎡以下）の場合、固定資産税評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。
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中古住宅の特例（地方税法 第73条の14）
- 床面積が50㎡以上240㎡以下の中古住宅で、一定の耐震基準を満たすもの、または取得者が居住するためのものなど、特定の要件を満たす場合、築年数に応じて固定資産税評価額から最大1,200万円が控除されます。
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住宅用土地の特例（地方税法 第73条の15）
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上記の新築・中古住宅の取得に伴う土地の取得の場合、以下のいずれか高い額が税額から減額されます。
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土地1㎡あたりの価格 × 住宅の床面積の2倍（200㎡が上限） × 3%
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45,000円
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これらの特例は、住宅の取得を促進するための重要な制度です。適用要件をしっかりと確認しておくことが大切です。
免税点
不動産取得税には、課税されない最低限の基準額、つまり免税点が設けられています（地方税法 第73条の12）。
- 土地の取得： 10万円未満
- 家屋の取得（新築・増築）： 1戸につき12万円未満
- 家屋の取得（売買・贈与など）： 1戸につき12万円未満
例えば、10万円未満の土地を取得しても、原則として不動産取得税は課されません。
固定資産税の基本と重要ポイント
固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）に土地、家屋、償却資産（事業用の機械や設備など）を所有している者に対して課される地方税（市町村税、東京都23区は都税）です（地方税法 第343条）。毎年課税される点が不動産取得税との大きな違いです。
課税標準と税率
固定資産税の課税標準は、原則として固定資産税課税台帳に登録された価格、つまり固定資産税評価額です。この評価額は3年に一度見直されます。
税率は、原則として1.4%です（地方税法 第350条）。ただし、市町村の条例によって標準税率と異なる税率を定めることができます。
特例措置（軽減措置）
固定資産税にも、特に住宅用地や新築住宅に対する軽減措置が設けられています。
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住宅用地の特例（地方税法 第349条の3の2）
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小規模住宅用地（200㎡までの部分）： 課税標準が価格の6分の1に軽減されます。
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一般住宅用地（200㎡を超える部分）： 課税標準が価格の3分の1に軽減されます。
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