35条書面と37条書面の違い総まとめ

宅建試験の宅建業法分野で必ずと言っていいほど問われるのが「35条書面(重要事項説明書)」と「37条書面(契約書面)」の違いです。どちらも宅地建物取引士が関わる書面ですが、目的も交付のタイミングも別物。この記事では両者を5つの軸で対比し、混同しやすいポイントを整理します。

35条書面と37条書面、そもそも役割が違う

35条書面は、宅地建物取引業者が売買・交換・貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして交付・説明させなければならない書面です(宅地建物取引業法第35条)。相手方が「この条件で契約してよいか」を判断するための情報提供が目的で、いわば契約前のブレーキ役です。

一方37条書面は、契約が成立したときに遅滞なく、宅地建物取引士をして記名させ、契約当事者に交付しなければならない書面です。こちらは合意した内容を書面として残し、後日のトラブルを防ぐための「契約内容の記録」が目的になります。

「35は契約前に説明して判断材料を渡す書面」「37は契約後に合意内容を記録する書面」という役割の違いを軸に覚えると、細かい論点も整理しやすくなります。

交付時期と交付先を比較する

最も基本的な違いが交付のタイミングと相手です。

35条書面:契約が成立するまでの間に交付・説明する。交付先は「宅地建物取引業者の相手方等」、つまり宅地建物を取得しようとする者・借りようとする者(買主・借主側)であり、売主・貸主側には交付する必要がない。ただし交換の場合は当事者双方が物件を取得する立場になるため、双方に説明・交付が必要になる点に注意したい。
37条書面:契約成立後、遅滞なく交付する。交付先は契約当事者双方であり、自ら当事者となる場合は相手方に、代理の場合は相手方および代理を依頼した者に、媒介の場合は各当事者に交付する。

つまり35条書面は「物件を取得・賃借する側」に契約前に渡すのに対し(交換の場合は双方が対象)、37条書面は「契約当事者の全員」に契約後に渡す、という点が最大の違いです。この「誰に」「いつ」の組み合わせを取り違える出題が多いため、セットで押さえておきたいところです。

宅建士証の提示と記名のルール

宅地建物取引士証の提示義務にも差があります。35条書面の説明時は、相手方から請求がなくても宅建士証を必ず提示しなければなりません。これに対し37条書面には口頭での説明義務自体がなく、宅建士証は請求があった場合にのみ提示すればよいとされています。「説明を伴う35条書面は無条件提示、交付のみの37条書面は請求時提示」という対比で覚えると整理しやすいでしょう。

また、37条書面に記名する宅地建物取引士は、35条書面に記名した宅建士と同一人物である必要はありません。担当が分かれていても手続き上は問題ないという点も、実務感覚とあわせて理解しておくとよい論点です。

なお、35条書面の交付先が宅地建物取引業者である場合は、書面の交付のみで足り、口頭での説明は不要とされています。これに対し37条書面は、取引の相手方が宅建業者であっても交付そのものは省略できません。この違いも出題されることがあるので、あわせて押さえておきましょう。

なお押印については、2022年5月18日施行の宅建業法改正により、35条書面・37条書面のいずれについても宅地建物取引士による押印が不要となり、記名のみで足りることになりました。あわせて、相手方等の承諾があれば両書面とも書面交付に代えて電磁的方法(電子交付)による提供が認められています。古い教材やうろ覚えの知識で「押印が必要」と考えていると誤答につながるため、この改正内容は最新情報として確実に押さえておく必要があります。

記載事項の違い:何を書くか

記載事項の中身にも性格の違いがあります。

35条書面には、登記された権利関係、都市計画法・建築基準法等の法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガス等の整備状況、工事完了前の物件であれば完了時の形状・構造、区分所有建物に関する事項、既存建物の場合は建物状況調査の結果、代金以外に授受される金銭、契約解除に関する事項、損害賠償額の予定・違約金、手付金等や支払金・預り金の保全措置、代金等に関する金銭の貸借のあっせん、契約不適合責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置を講ずるかどうか(講ずる場合はその措置の概要)などが含まれます。契約するかどうかを判断するための材料が中心です。

37条書面は、当事者の氏名・住所、宅地建物を特定するための表示といった共通事項に加え、売買・交換の場合は(既存建物であれば)構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項、代金・交換差金の額と支払時期・方法、宅地建物の引渡し時期、移転登記の申請時期が「必要的記載事項」として必ず記載されます。一方、貸借の場合は代金額や移転登記の申請時期といった項目は不要で、代わりに借賃の額・支払時期・方法が必要的記載事項となります。売買・交換と貸借とで必要的記載事項の中身が変わる点も、あわせて押さえておきたいポイントです。これに対し、代金以外の金銭の授受、契約解除に関する定め、損害賠償額の予定・違約金、天災等不可抗力による損害の負担、契約不適合責任に関する定めなどは、その定めがある場合にのみ記載する「任意的記載事項」です。

ここで注意したいのが、35条書面と37条書面で「契約不適合責任」の扱いが違うことです。35条書面に記載するのは、保証保険契約の締結など履行を確保するための措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要という「履行確保措置」の有無・内容にとどまります。これに対し37条書面には、契約不適合責任そのものの定め(責任の内容や期間など)が任意的記載事項として記載されます。この違いは頻出のひっかけポイントなので、35条書面の記載事項と混同しないよう注意しましょう。