宅建業者が自ら売主となって宅地・建物を販売する際、買主から受け取る手付金等には「保全措置」というルールが関わってくる。未完成物件と完成物件で基準が異なるため、数字を混同しやすい論点だが、整理して覚えれば得点源にしやすい分野でもある。今回は根拠条文と基準、保全方法の違いを一通り確認する。
手付金等の保全措置とは何か
宅地建物取引業法第41条(未完成物件)と第41条の2(完成物件)は、宅建業者が自ら売主となる取引において、一定額を超える手付金等を受け取る前に、返還を保証する措置(保全措置)を講じることを義務づけている。
ここでいう「手付金等」とは、代金の全部または一部として授受される金銭、および手付金その他の名義で授受され代金に充当される金銭のうち、契約締結日以後・物件引渡し前に支払われるものを指す。いわゆる内金や中間金も含まれる点に注意したい。
この制度の趣旨は、引渡し前に売主である宅建業者が倒産等で物件を引き渡せなくなった場合でも、買主が支払済みの手付金等の返還を受けられるようにする買主保護にある。工事完了前の未完成物件は完成物件に比べて引渡しまでの不確実性が大きいと考えられるため、後述のとおり未完成物件のほうがより厳しい基準が設けられている。
未完成物件(第41条)の基準と保全方法
第41条は、宅地の造成または建築工事の完了前に行う、その工事に係る宅地・建物の売買で自ら売主となるものに適用される。
保全措置が必要になるのは、受領しようとする手付金等の額(すでに受領した分があればそれを加えた額)が、次のいずれかを超えるときである。
- 代金の額の5%を超えるとき
- 1,000万円を超えるとき
つまり「5%以下」かつ「1,000万円以下」であれば保全措置は不要となる。この1,000万円という基準額は、宅地建物取引業法施行令第3条の5に定められた「政令で定める額」であり、未完成物件・完成物件のいずれにも共通して適用される定額基準である。
保全方法は次の2種類のうち、いずれか1つを講じればよい。
- 銀行等との保証委託契約を締結し、返還債務を連帯保証する旨の書面を買主に交付する方法
- 保険事業者との保証保険契約を締結し、保険証券等を買主に交付する方法
完成物件(第41条の2)の基準と保全方法
第41条の2は、第41条に規定する売買(未完成物件の売買)を除くもの、つまり完成物件の売買に適用される。
保全措置が必要になる基準は次のいずれかを超えるときで、未完成物件よりパーセンテージ基準が緩い点が特徴である。
- 代金の額の10%を超えるとき
- 1,000万円を超えるとき
「10%以下」かつ「1,000万円以下」であれば保全措置は不要となる。1,000万円の定額基準は未完成物件と共通だが、パーセンテージ基準が5%から10%に緩和されている点が、この論点の最大の比較ポイントである。
保全方法は、未完成物件と同じ①銀行等保証委託契約、②保険事業者保証保険契約に加えて、次の3つ目の方法を選択できる。
- 指定保管機関との手付金等寄託契約、および買主との質権設定契約をあわせて講じる方法
この指定保管機関を使う方式は完成物件のみで利用可能であり、未完成物件では選択できない。「完成物件は保全方法の選択肢が1つ多い」という対比で覚えておくと整理しやすい。
保全措置が不要になる例外
未完成物件・完成物件のいずれについても、保全措置が不要となる例外は次の2パターンに整理できる。
- 登記済みのケース: 買主への所有権移転登記がされたとき、または買主が自ら所有権の登記をしたとき。所有権が買主側に移っていれば、引渡し前のリスクが実質的に解消されているためと考えられる。
- 少額のケース: 受領しようとする手付金等の額が、代金に対する割合基準(未完成物件は5%、完成物件は10%)以下であり、かつ1,000万円以下であるとき。
いずれも「①登記」「②少額」という2軸で捉えると、未完成物件・完成物件どちらの条文にも当てはめやすくなる。
まとめ
手付金等の保全措置は、宅建業者が自ら売主となる取引で買主を保護するための制度であり、未完成物件は宅地建物取引業法第41条、完成物件は第41条の2に規定されている。
整理のポイントは次の3点である。
- 保全措置が必要になる基準は、未完成物件が「代金の5%超」または「1,000万円超」、完成物件が「代金の10%超」または「1,000万円超」。1,000万円という定額基準は両方に共通。
- 保全措置が不要になる例外は「登記済み」か「少額(割合基準以下かつ1,000万円以下)」のいずれか。
- 保全方法は未完成物件が銀行等保証委託契約・保険事業者保証保険契約の2種類、完成物件はこれに指定保管機関との寄託契約+質権設定契約を加えた3種類。
数字だけを丸暗記するのではなく、「未完成物件のほうが基準が厳しい理由」「完成物件のほうが保全方法の選択肢が多い理由」を制度趣旨とセットで理解しておくと、本番で数字を取り違えにくくなる。
