宅建試験の民法・借地借家法分野で頻出の「普通借家契約」と「定期借家契約」。更新の有無や書面要件など、似ているようで法的効果が大きく異なる二つの契約類型を、借地借家法の条文に沿って整理する。
法定更新が原則の「普通借家契約」
借地借家法第26条第1項により、期間の定めがある建物賃貸借では、当事者が期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶等の通知をしなければ、従前と同一の条件で契約が更新されたものとみなされる(法定更新)。同条第2項では、期間満了後も賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、同様に更新されたものとみなされる。
さらに第28条は、賃貸人による更新拒絶の通知や解約の申入れは「正当の事由があると認められる場合でなければ」できないと定めており、賃貸人側から契約を終了させるハードルは高い。
期間設定にも特徴がある。第29条第1項により、期間を1年未満とする建物賃貸借は「期間の定めがない建物の賃貸借」とみなされる。つまり普通借家契約では、実質的に1年未満の確定期間契約を組むことができない。一方、第29条第2項により、賃貸借の存続期間の上限を定める民法第604条は建物賃貸借には適用されないため、長期の契約も可能である。
なお、これらの規定は第30条により強行規定とされ、賃借人に不利な特約は無効となる。普通借家契約は口頭でも締結でき、貸主に契約前の説明義務は課されていない。
更新のない「定期借家契約」— 書面要件が命
定期借家契約は、第38条第1項により、公正証書による等書面によって契約することを条件に、更新がないことを定められる契約類型である。同項では第29条第1項(1年未満は期間の定めなしとみなす規定)を適用しない旨も定められており、1年未満の短期契約を組める点が普通借家契約と大きく異なる。
2022年5月施行の法改正により、契約書面・事前説明書面のいずれも電磁的方法での提供が可能になった。ただし要件は異なるので混同しないよう注意したい。契約書面(第38条第2項)は、公正証書等の書面によることを前提に、電磁的記録によって契約すれば書面によるものとみなされ、賃借人の承諾は要件とされていない。一方、事前説明書面(同条第4項)は、賃借人の承諾を得た場合に限り、電子メール等の電磁的方法による提供が書面交付とみなされる。「承諾があれば電磁的方法でよい」のは事前説明書面のほうであり、契約書面には承諾要件がない点が試験の引っかけになりやすい。
定期借家契約で特に重要なのが、第38条第3項の事前説明義務である。賃貸人は契約締結前にあらかじめ、「契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了すること」を記載した書面を交付して説明しなければならない。この説明を怠った場合、第38条第5項により、更新がないこととする旨の定めそのものが無効となる。
