都市計画法が定める用途地域は全部で13種類。名称を並べただけでは覚えにくいが、実は列挙順そのものに「制限の強さ」という筋が通っている。ここでは条文の構造に沿って、用途地域と建築制限をセットで整理する学習の型を紹介する。
用途地域13種類は「住居系8+商業系2+工業系3」
都市計画法第8条第1項第1号は、用途地域として次の13種類を条文の順番どおりに列挙している。
- 住居系(8種類): 第一種低層住居専用地域／第二種低層住居専用地域／第一種中高層住居専用地域／第二種中高層住居専用地域／第一種住居地域／第二種住居地域／準住居地域／田園住居地域
- 商業系(2種類): 近隣商業地域／商業地域
- 工業系(3種類): 準工業地域／工業地域／工業専用地域
13という数字だけを覚えるのではなく、「8+2+3=13」という内訳で捉えると記憶に残りやすい。さらに条文の列挙順は、おおむね規制の強い地域(低層住居専用地域)から緩やかな地域(工業専用地域)へと並んでいるため、この並び順自体が「どちらがより住宅向けに厳しいか」を判断する手がかりになる。
各用途地域の「目的」から用途をイメージする
用途地域ごとの目的は都市計画法第9条に定義されている。同条の規定を要約すると、たとえば以下のような役割分担になっている。
- 準住居地域: 道路の沿道としての地域特性にふさわしい業務の利便性を高めつつ、これと調和した住居の環境を保護する地域
- 近隣商業地域: 近隣住民への日用品供給を主な内容とする商業その他の業務の利便性を高める地域
- 商業地域: 商業その他業務全般の利便性を高める地域
- 準工業地域: 環境の悪化をもたらすおそれの少ない工業の利便性を高める地域
- 工業地域: 工業の利便性を高める地域
- 工業専用地域: 工業の利便性を高めることに特化した地域
名称だけでなく、この目的のイメージを押さえると「近隣商業地域は住民の日用品供給が中心」「商業地域は業務全般」「準工業地域は環境悪化のおそれが少ない工業」というように、地域ごとの役割の違いがつかみやすくなる。
用途地域(都市計画法)と用途制限(建築基準法)は別の法律
受験生が混同しやすいポイントとして、「どの地域をどう指定するか」を定める都市計画法と、「指定された地域で何が建てられるか」を定める建築基準法は別の法律であることを整理しておきたい。具体的な用途の可否は建築基準法第48条および別表第二(第二十七条・第四十八条・第六十八条の三関係)に定められている。
東京都都市整備局が公表している別表第二の概要によると、たとえば次のような段階的な制限がある。
- 店舗等は、第二種低層住居専用地域で150㎡以下、第一種中高層住居専用地域で500㎡以下(かつ2階以下)、第二種中高層住居専用地域で1,500㎡以下(かつ2階以下)というように、地域が進むにつれて上限が段階的に広がっていく
- 事務所等は、第二種中高層住居専用地域で1,500㎡以下(かつ2階以下)、第一種住居地域で3,000㎡以下、第二種住居地域では面積制限なしとなる
- カラオケボックス・マージャン店・ぱちんこ屋などは、第二種住居地域から建築が可能になる(床面積10,000㎡以下)
- 劇場・映画館・演芸場・観覧場は、準住居地域では客席部分200㎡未満に限り建築でき、近隣商業地域以降は面積の制限がなくなる
このように、用途によって「どの地域から建てられるようになるか」が段階的に変化していく構造を意識すると、個別の暗記がしやすくなる。とくにカラオケボックスやぱちんこ屋を「準住居地域から」と誤って覚える受験生が多く、正しくは「第二種住居地域から」である点、劇場・映画館等は準住居地域でも客席200㎡未満なら建築できる点は、本試験の定番の引っ掛けとして押さえておきたい。
最も新しい用途地域「田園住居地域」
田園住居地域は平成30年(2018年)4月1日施行で新設された、13種類の中で最も新しい用途地域である。用途規制は低層住居専用地域に建築可能なもの(住宅・老人ホーム・診療所・150㎡以内の日用品店舗等)に加えて、農産物直売所や農家レストラン(500㎡以内)など、農業に関連する施設の建築が認められる点が特徴だ。形態規制も低層住居専用地域と同様で、容積率50〜200%・建蔽率30〜60%・高さ10mまたは12mという枠組みが用いられる。また、田園住居地域内の農地で土地の形質変更や建築等を行う場合は、規模を問わず市町村長の許可が必要とされている(都市計画法第52条)。
なお第一種低層住居専用地域は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされ、住宅・共同住宅・幼稚園から高校までの学校・診療所・保育所・老人ホームなどは建築できる一方、大学・病院・店舗・事務所・工場・ホテル旅館などは建築できない。この対比を押さえておくと、他の住居系地域との違いが理解しやすい。
学習法:3グループ→段階的制限の順で押さえる
暗記の負担を減らすには、次の順番で整理するのがおすすめだ。
- まず13種類を「住居系8/商業系2/工業系3」の3グループに分ける
- 各グループの中では、条文の列挙順がおおむね規制の強い順になっていることを確認する(ただし田園住居地域は列挙順こそ準住居地域の後だが、規制内容は低層住居専用地域と同水準に厳しい例外である点に注意)
- 店舗の床面積、事務所の床面積、工場の危険性・環境影響といった「軸」ごとに、どの地域から建築可能になるかを段階的に押さえる
- 建蔽率・容積率は、用途地域ごとに都市計画で数値が定められる仕組み(建築基準法第52条・第53条)であることを理解しておく
一気に全項目を暗記しようとせず、まず全体の骨格を掴んでから個別の用途を当てはめていくと、学習効率の面で役立つ。
